基于系统谈谈房地产企业经营管理

摘要：从系统论的角度对企业系统进行剖析，有利于建立起较完整的企业经营管理的理论框架，也有利于企业全面认识和把握企业发展变量，从而有利于企业的管理决策。本文从企业系统论的角度出发，对于房地产企业的经营管理提出了自己的看法。
关键词：系统论 房地产企业 经营管理
企业成长过程中与日俱增的不确定性和企业经营环境的不稳定性，使得越来越多的管理学家倾向于将企业系统理解成为非线性系统、复杂系统,并应用非线性系统理论、复杂系统理论研究企业发展的过程,解决和解释企业发展过程中出现的不足和现象。如何从系统论、非线性复杂系统的角度审视企业，如何将企业的产生、发展演变规律提升到一般管理理论之上进行浅析浅析，乃至如何转变传统发展观指导下的企业管理行为失衡，实现企业可持续发展，都已经成为企业家和学者关注的热点不足。

一、 系统论

(一)概念界定

系统是由相互作用和相互联系的若干组成部分结合而成的整体，它具有各组成部分孤立状态不具有的整体功能，它总是同一定的环境发生联系和关系。
系统论是本世纪40年代由美籍奥地利学者贝塔朗菲创立的一门新学科。它是关于研究一切综合系统或子系统的一般模式：原则和规律的理论体系。目前它的策略已被应用于各种科学理论研究与现实社会实践中。尤其在管理学中，系统论得到了广泛的应用，具有普遍策略论的意义。它研究的是现代系统科学的理论、策略和工具。

(二)系统理论在管理学中的应用

系统论在管理学中具有普遍意义。首先，凡是管理形态，其内部各组成部分之间总是存在着一定的相互作用，整体和部分的功能总不能绝对的同一。那种组成部分之间作用较弱、结构水平低、系统特性不太明显的所谓管理非系统，只不过是管理系统的特殊形式。其次，系统概念作为管理普遍具有的整体规律性的概括和总结，也同样具有哲学上的认识论意义和策略论价值。
系统论归纳了管理的整体性及其和部分的相互关系。管理系统与环境相互作用，管理系统的构成及其发挥功能的一般规律性，恰恰构成了认识管理世界运动过程的一个"小阶段"，构成了主体思维洞悉管理的系统本质的特殊纽结和特殊"尺度"。它能帮助人们更深刻地认识管理的相互联系和相互作用，从而能够从本质上更深刻地认识管理。特别是随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们不仅研究和认识极其复杂的管理形态和运动，如工业工程、科技研究、教育、经济、卫生、军事以及行政等各个方面，需要运用系统概念；就是处理企业管理内部的经营、物资、财务、生产计划、劳动工资等各个领域的管理活动，也需要借助系统概念。只有从系统的角度去认识，才能正确地评价企业管理活动，做出相应的对策，加强和改善管理薄弱环节，以取得和推动企业管理能力的提高，创造出一个较有效能的企业新局面。所以，人们对企业管理活动进行全面评价，也是离不开系统概念的。系统范畴仿佛是某种"视角"，它能根据系统特性去感知、"察看"管理世界。因此，系统概念和范畴，不仅能够构成特殊的管理认识论的棱镜，而且还有着重大的管理学策略论的价值。

二、 用系统论指导房地产企业经营管理的必要性浅析浅析

在经历了长时期的计划经济之后，我国终于结束了福利分房的时代，迎来了房地产业快速发展的大好时期。西方市场发展的规律告诉我们，在今后约二十至三十年的时间里，中国房地产业总体上仍处在不断发展的时期。在此背景下，我们须在经营管理实践中不懈地探求房地产企业的运营规律，力求获得快速发展。

(一)房地产企业系统的角色浅析浅析

房地产企业是中间商和资源整合者。房地产企业在整个产业链处在中心签约人地位,提供信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产品的飞跃。
房地产企业是批发商。一个稳定经营的较大型房地产企业通过对市场研究、规划设计、建筑施工、工程监理等服务的大规模采购,再将房地产成品零售给购房者,在某种意义上充当 了批发人的角色。
房地产企业是金融。房地产品普遍具有提前消费的特点,事实上,世界各国特别是发达国家的住宅按揭贷款在消费信贷中占了很大比重。但是,如果没有房地产企业提供形式或实质上的担保,住房消费信贷市场将大大萎缩,因此,房地产企业实际上充当了银行和购房者之间金融的角色。
房地产企业是顾务商。房地产企业完成包括购置土地,聘请规划设计,项目审批手续,聘请施工单位进行施工,聘请工程监理,聘请销售,项目竣工交付使用,委托物业管理等系列事宜,这一过程完全可看成是房地产企业作为未来购房者(小业主)的共同人,提供服务的过程。房地产企业所获取的利润,实质为小业主向其支付的费。

(二)房地产企业是一个系统工程

依据前面的角色浅析浅析，我们不难看出，在社会庞大复杂的系统里，房地产企业自身也是一个由多个系统组成的系统工程，其各个系统之间又互有交叉、互相渗透。作为企业运营的实践者，须兼顾企业发展过程中宏观和微观的两个方面，把握好企业诸系统的建立、健全、维护和制约，才能保障企业在日益激烈的市场竞争中得以存活和发展，才能推动社会的整体进步。
由于国内房地产行业起步较晚，所以目前房地产企业普遍规模偏小，企业制度不完善，再加上房地产投资的规模大、周期长导致企业的风险防范能力不足、投资风险没有得到充分的规避和分散。而从国外经验来看，房地产企业的集团化、规模化和专业化成为必定的趋势和要求。随着国家为推动房地产市场持续健康稳定发展的一系列宏观调控政策的出台，以及受行业周期规律和外资进入房地产市场的影响，国内房地产开发企业面临着融资渠道单一，过分依赖商业银行贷款的巨大压力，迫切需要拓宽融资渠道，拓展有效的、高效的融资途径。在这样的背景下，提出以系统论指导企业的经营管理具有重要的理论意义和实践意义。

三、 基于系统论谈房地产企业的经营管理

国内房地产企业已开始认识到，企业发展越来越需要依靠一个系统来支撑。企业利润将主要来自这样一个良性循环圈：“科学决策－精细管理－科学决策”，即企业一改过去“拍脑袋式”决策模式，更加注重基于企业内外部情报浅析浅析结果基础上的科学决策，减低风险，增大决策利润效益；改过去粗放式管理，转而追求精细化管理，想方设法增加收入，降低运营及项目成本，例如注重产品设计、加强计划管理、严格制约项目成本，加强客户关系管理，抓品牌营建等；科学的管理又推动更科学的决策，企业逐步走向良性发展轨道。
根据不同的性质和目的，房地产企业运营可以分为五个大的系统，分别是：企业整体发展系统、经营系统、管理系统、项目投资制约系统和项目运营制约系统。
企业整理发展系统包括决策系统、品牌管理系统、人力资源管理系统、资金运营系统、商业模式、客户资源管理系统和风险防范系统。经营系统包括需求发现系统、需求满足系统、需求引导和创新系统。管理系统包括绩效考核、总裁信息、客户投诉、员工论坛、计划管理、激励机制、约束机制和健全致富、经验借鉴、计划管理和健全制度。项目投资制约系统包括企业经营管理机构设置和项目投资运作流程。项目运营制约系统包括成本制约系统、质量制约系统和工期制约系统。
与以上这种运营管理系统相应的是，房地产企业需要从传统的职能分工、条块割裂的科层制组织架构向板块协作、流程化的企业转型。典型的房地产企业业务板块包括：
（1）战略决策板块，公司战略管理远景规划、年度发展目标与对策制定。
（2）融资决策板块，强调科学的土地决策与投资浅析浅析，资本运作。
（3）项目管理板块，由一个项目到同时服务于几个项目，使处于不同阶段项目的管理相互配合协同运作，协调项目内外部资源的配置，制约要点是项目的成本与工期进度，以及招投标、采购管理、合同管理、预决算管理、成本评估体系和供应商管理平台以选择优质供应商作为长期战略合作伙伴。
（4）营销与客户服务板块，包括有效的市场营销策划与销售管理，客户服务体系的建立，完善客户直接跟踪机制和客户档案。
（5）财务资金管理板块，以此保证全国各项目日常资金运作的顺畅。
（6）后勤支持板块，包括行政办公、人力资源体系的建立与员工绩效管理。
这6大板块正是构成房地产企业5大管理系统的重要组成部分。一个企业大系统的最优化来源于其各子系统及子系统流程之间的最优化。最优化的业务流程系统才能在竞争中取得优势。
四、结语
系统论给企业理论的研究带来了新的生机，运用系统论的思想和策略进行企业的研究方兴未艾。房地产企业只有深刻领会企业是一个复杂的系统,才能根据企业内外环境因素、本身的动态变化来动态地调整自身的经营管理对策，使自己永远立于不败之地。
参考文献：
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