怎样写论房地产企业资金管理

我国城市化的发展，使房地产行业了迅猛发展，经济的支柱产业。1998～2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最会计论文范文的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点，GDP增长的推动力。如此，房地产业也能推动会计论文范文其他产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑，化学工业等多个行业的发展。据统计局综合司课题组的研究结果，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。
为抑制过热的房地产交易，2006年5月，国务院常务会有性的六条措施（简称“国六条”），将调整住房供应结构调控点，拉开了房地产调制约的序幕。此后，贷币从紧、营业税免征由两年恢复到五年，是2010年4月国务院发布的国十条，被称为史上最严厉的调控政策……
在密集的调控下，全国各地房价已应声回落，加之美国次贷危机引发的全球经济衰退，国内居民对房地产的消费热情也急剧下降，观望气氛不断加重。2011年1～10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%，增速与1～9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。10月全国商品房销售面积为8 364万平方米，环比下降26.9%，亦低于去年全年月平均销售（8 700万平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降（4月同比下降11.7%）。绿城深陷破产传闻吸引了众多媒体和公众，房地产业龙头房企，绿城的境况已经超出了企业个体的范畴，更是困境中房企的缩影。房企被政策和市场夹在中间，承担着调控的绝大压力。如何摆脱困境，管理企业流解决【会计论文】的会计论文范文。优化企业流管理，不但企业熬过这次行业寒冬，还为即将到来的春天打下良好的，使得企业在未来竞争中优势。

一、房地产行业特点【会计论文范文】浅析【会计论文】

1.房地产项目大。房地产业是资金密集性行业，所需成本高。土地拍卖，购入土地使用权，一次性支付巨额土地出让金，2009年7月国土部公布的数据，620个案例中，东部地区共有316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区为146个，地价占房价比例平均为18%。接下来是交纳前期规费，旧房拆迁项目立项、用地许可、规划许可、施工许可，预售许可，然后才能收款程序。达到预售，房企垫付的资金达到项目总成本的60%，预售后，交纳12%～16%的营业税和土地增值税等，对房地产企业的资金要求大。
2.房地产项目建设周期长。房地产项目从拍地、开发建设到销售，受因素的制约，通常需3～5年时间，如出租租金收回投资则时间更长。房企沉淀在开发存货上的资金会很大。
3.房地产项目变现风险大。相对于其他商品而言，房地产一般要经过合理的较长时间才能在市场上脱手，其资产很难在短期内变现，急于脱手，损失避开，这样房地产项目就变现力风险。变现力在很大度上考验着房企的的资金承受力。

二、调控政策的影响

政府宏观调控政策旨在保持房地产业、社会经济健康稳定发展，对于有实力、有长远发展计划的大型公司长期看是利大于弊，短期内或将产生不确定影响。企业应对土地、金融、税收政策变化研究，调控土地储备对策会计毕业论文和开发进度，避害趋利。
房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，和地方政府现实情况对房地产行业宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，论文格式范文都受到约束和制约。如土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工，南昌市的商品房预售条件是七层的达到工程封顶；七层的，工程须建到工程预算投资总额的三分之二层数；银行要求房地产项目四证齐全、自有资金达到30%才能发放贷款，土地出让金首次缴纳不得低于50%，一年内必须缴清，银行上调贷款基准利率，预售即预缴12.17%～16.17%(城市)的营业税等销售论文格式范文税费。的这些政策对房地产的的资金要求都很高，支付论文格式范文提前和增加了，收款论文格式范文推迟了。
2011年11月1日深夜，微博出现一条绿城申请破产的消息，并迅速被大量转发。11月2日凌晨4点多，绿城房产微博发布了绿城集团董事长宋卫平深夜撰写的文章，表示并无此事。绿城“被破产”，缘于资金链紧张，绿城并未走到绝境，但已让人更加意识到，地产行业面临重大转型关口。全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示，他说，本次房地产调控，本质是对传统房地产生产方式的终结，是为了提高度，以前粗放式的开发模式来看已经行不通。方式让产品链上的价值，忽略了土地价值、物业价值等等，土地使用效率比较低，走集约化开发的路线。

三、房地产企业资金管理的必要性和紧迫性

绿城绝非个案，整个房地产市场也被称作“哀鸿一片”。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了季度财报，七成房企经营性流为负，超过四成房企净利润下滑甚 【论文格式范文】 至亏损，80%房企负债同比增加。
2011年11月9日，北京市住建委发布公示称，北京东方房地产开发有限责任公司等477家房地产开发企业的资质证书期届满后，未依法申请延续或工商营业执照已注销，将注销这477家房地产开发企业的资质。
据证券报记者不完全统计，2011年6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5 000万元的项目有29宗。截至10月中旬，2011年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。
财经评论家叶檀发表文章《十分房企活下来》，表示，“的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。”
自1998年住房货币化革新以来，房地产行业了高速发展，的市场吸引众多的市场参与者。如今，市场调控已使行业了快速洗牌期，对市场转型准备过冬的预期，使房地产为王。
基于房地产行业的特点【会计论文范文】，大、建设周期长，销售回笼资金慢，房地产企业几乎能完全依靠自有资金发展。房地产企业IPO和股权再融资的限制较多，门槛较高，中小房地产企业风险承受能力、盈利能力、信用都的【会计论文】，上市解决资金来源几乎能，企业从银行借款负债融资，这导致企业资产负债率过高，房企龙头万科的资产负债率2011年三季度高达80%，其他一般房企高达90%，如此高的负债率已经压缩了其借贷融资的空间。伴高负债的是高风险，银行对房企的信贷条件硕士论文从紧审批，利率上浮比例已达到50%或60%，加大了房地产企业的财务压力和财务风险。
房地产企业一贷无可贷，另一企业对资金的无效占用不断增加，的资金未形成产出流回企业，转化为产品积压。统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2009年全国商品房空置率将达30%，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国35个典型城市存量房消化平均3

3.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的沉淀。

房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理企业管理薄弱论文格式范文，表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划，售后服务欠佳等等，这些都影响资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。

四、房地产企业资金管理方案

我国房地产开发资金来源渠道分为内部融资和外部融资。内部融资企业自有资金和预收账款。外部融资的渠道和融资工具有：上市发行股票、发行公司债券、银行贷款、房地产投资信托、商业抵押担保证券、其他融资方式等。
前述房企IPO上市融资几乎能，发行债券是一种融资渠道，但一般房企根本达不到发行债券的条件，银行信贷是开发商的筹资渠道，短期信贷只能企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，以此抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）为房地产融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构经营管理。方式在内地尚元推出时间表。商业抵押担保证券（CMBS）：一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款商用房产抵押贷款汇集到组合抵押贷款中，证券化及债券形式向投资者发行。其他融资方式有外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
，房地产企业还开展项目合作与参建，吸引国内外资金。，项目合作吸收资金，与国内外企业合作投资或组织项目开发公司，开发，共享利润;或参建筹集资金，将房产以商定吸收其他企业参与建设，参建单位按协议定期支付参建款，待项目竣工交付后，参建单位可按协议房产权。
外部筹资是房地产企业的资金来源，一高财务成本加大企业的经营风险，另一约束条件多。企业应改粗放管理为集约化管理，管理出效益。
1.强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在估计风险的下，将资金投资于高收益项目。企业应收账款管理，设立房款台账，每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业和生产经营中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。
2.优化项目投资管理。投资项目优劣关系到企业资金回收和利润大小，因此企业在投资的前期必须项目做大量可行性研究。同时，房地产市场与国民经济发展论文格式范文、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、金融政策等较强的性，因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，从角度对房地产市场与项目的调研和浅析【会计论文】。房地产企业在投资前期硕士论文关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项，做好的市场调研，再由专业人员设计开发方案，开发规划、开发、项目投资融资方案、开发进度安排等，并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等的技术经济指标，使项目的开发适应市场需求，预期利润。
3.完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控，期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量较为准确的预测，以“防患于未然”。企业开发经营的，编制年度、季度和月度的资金收支计划，对企业每开发项目的资金收入和资金情况，按时间、数量排列组合，找出资金收入和支出的波谷期节点，浅析【会计论文】造成缺口的理由，拟订弥补缺口的措施。期间制约贯穿于企业正常生产经营的资金管理全，对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等。项目的期前预控和期间监控，对房地产企业项目资金的良好管理。

五、江铃房地产公司资金管理对策会计毕业论文

江铃房地产股份有限公司是江铃汽车集团公司的子公司，是一家小型房地产开发公司。2001年至2004年，与政府合作开发昌南工业园项目，政府资金短缺，一直欠江铃房地产公司投资款8 000万未还（尚欠3 000万），江铃房地产一承担银行贷款利息，另一止步于土地拍卖，资金的困顿一度让公司业务萎缩，与房地产行业的迅速发展格格不入。
新任领导接手后，立足江铃，依托江铃，但不依赖江铃。抓住大江铃发展，大规模技改的契机，大量承接厂房和生产线的建设，为企业的发展积累资金。然后积极参与南昌市的土地拍卖，储备资源，参与市场竞争。
房地产是资金密集的行业，江铃房地产依托的是江铃集团，江铃集团公司的信用担保，江铃财务公司的贷款，公司第意义走市场的项目终于在2008年的国庆期间推出，岂料正值调控起效，一轮促销下来，才售出5套房，此时其他项目正在启动，资金压力大。时间过到2009年的3月，南昌市的房产销售依旧是冰点，公司适时以成本价推出部份房源，一带动了项目的销售，另一缓解了紧张的资金压力，度过了难关。
2009年下半年房地产销售火爆，库存房源销售一空，此时公司也走上了良性发展。参与竞拍的土地越来越多，公司全面与各商业银行合作贷款，逐步摆脱单一依靠集团公司的担保方式，土地抵押贷款、票据贴现贷款、与其他公司合作的委托贷款、存款抵押贷款等方式筹集项目所需资金，信托公司也有接触，但因政策和利率的理由，暂未。
内部管理，竞拍土地后由项目总负责人提交整个项目的款项支付和收取时点和金额预算，财务部项目的预算，浅析【会计论文】计算公司的用款时间和金额，然后与各大商业银行联系，选择放款时间和规模能要求的银行洽谈放贷。平时的资金管控中，严格按合同和工程进度时间节点付款，项目管理上，每周两次项目协调会，保证项目按预期进度顺利。达到预售条件后，财务部配合销售收款，与个贷中心协调及时放款，每月与销售部按户核对应收款项，及时催收，保证资金按时回笼。在资金短期富余的情况下，通知存款等以增加利息收入。销售部则尽量在最短的时间内将房源售出。
经过各的努力，公司在建项目的总投资十亿，各项目的收付款时间错开，合理保证了各项目的正常建设。
是江铃房地产公司在实际工作中应对资金短缺的操作策略会计专业论文，各公司可其独特性适合的资金管理策略会计专业论文，中小公司在调控中立于不败之地，大公司则为的机会打下。
综上所述,房地产企业应的筹资条件,综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场论文格式范文等,从企业的资本来源和资本结构出发,在不同阶段选择不同的筹资方式,以其健康发展的。
（作者单位：江铃汽车集团公司）

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