怎样写实物期权法在房地产投资中动态运用
本站原创 在以往的房地产投资中，一直以传统的净现值法（简称“NPV法”）为决策，可NPV法忽视了未来投资收益的不确定性，更是将未来的经济环境假设为不变变化很小，以至于不会影响到项目的价值，论文范文房地产行业是具有投资成本高、回收期长、风险大等特点的行业，这使得房地产投资真实的价值与NPV法计算出的价值一定的差异。直到1977年Myers教授了实物期权的后，才开始认识到实物期权法在房地产投资优势。实物期权法能较好的对不确定性投资估价，这很好的弥补了NPV法的，使项目的评估更为科学合理。对实物期权的认识的深入，对其在房地产投资应用的研究也越来越多。唐建立、陆龙坤（2002）了传统的NPV策略会计专业论文对房地产项目投资决策的评估缺陷，并了更为的实物期权的评估策略会计专业论文。刘玉明、刘长滨（2006）运用净现值法则和实物期权理论对房地产投资决策了对比浅析【会计论文】，了在较高不确定性环境下，实物期权理论不确定性的价值。在了前人的研究同时，房地产行业的近况会计毕业论文范文，无风险利率和政策对房地产投资的影响，给予了净现值法和实物期权法动态的浅析【会计论文】对比，了在不同因素变化后，两种策略会计专业论文对房地产投资项目价值的影响。
实物期权法具有的三个典型的特点【会计论文范文】：其一，逆性，也说一旦了投资，就能在不承受任何损失的情况下撤出；其二，不确定性，经济环境的变化是预见的，也即是说未来环境变化的不确定性，给投资项目了价值，不确定性越大价值就越大；其三，时间的选择性，时间的选择性在实物投资中，能给予期权的持有人最佳的时间选择，这说等待是有价值的。这也正是实物期权对传统NPV法的弥补和改善，在引进实物期权法后投资项目的价值变为了两，一是原来传统净现值法下项目的价值，另一是考虑了期权价值后的增加值，用简单的公式表示：
投资项目价值（ENPV）=传统决策策略会计专业论文的净现值+投资项目的期权价值
经过这样的计算后，的结果更接近于项目的实际价值。这硕士论文为论文范文实物期权法在房地产投资中被广泛应用的理由，实物期权法在一定上防止了良好投资机会的流失。
1973年Black和Scholes推导出了经典的Black-Scholes期权定价模型，简称B-S期权定价模型，并了不分红利的欧式看涨期权的价值，其公式如下：
C0= S0N（d1）-Ee-rTN（d2）
下面用简单的案例对实物期权法在房地产投资运用。某一青岛房地产开发商拟对论文格式范文对某块土地购买并商品住宅开发做投资决策。已知该项目可分为两期开发，开发商选择只第1期开发，或是选择开发完第1期后继续第2期的开发。第1期项目预期在2012年年初开始，建设期为3年，建设期的第2年开始销售，销售期为4年。第2期项目预期在2015年年初开始，建设期为4年，建设期的第3年开始销售，销售期为4年。第1、2期流量表如表1和表2所示。流出工程项目开发规划设计、征用土地、购置设备、土建施工、设备安装他建设费用等固定资产投资和流动资产投资，流入指销售收入。
传统的NPV法计算该项目的投资价值。
，确定无风险利率。央行今年三月份发行三年期的国债利率为
接下来运用B-S期权定价模型对该项目价值评估。是将要用到的参数值，见表3。
对于标的资产价值的波动率σ。这里选用从2000—2009年房地产行业的加权平均波动率来估计定价公式波动率σ。选取了95家房地产行业的公司2000-2009年各月股票收益的σ值，计算房地产行业10年内的加权平均σ值为0.4453。
B-S模型下的实物期权价值为1279.27万元，“投资项目价值=传统决策策略会计专业论文的净现值+投资项目的期权价值”投资项目的真实价值ENPV =1279.27－521.36=757.91（万元）＞0，项目投资在经济上是可行的。，运用实物期权浅析【会计论文】策略会计专业论文，纠正了净现值法对项目价值低估的现象，加入了投资决策者主观能动性和投资灵活性的实物期权价值，避开了好的投资机会流失的现象。
的数据，无风险利率的变化会折现率的变化。当然，折现率的变化并论文格式范文只受无风险利率的影响，比如2008年当无风险利率只发生了较小的变化时，而折现率却变化。因为2008年受金融危机的影响，经济低迷，房地产行业较去年收益率大幅缩水，变为负值。计算折现率时使用的CAPM模型，受这因素的影响。即当无风险利率变化不大，而市场收益率大幅度下降，并且β值减小时，会使折现率出现下降。进而会使净现值也发生变化。2009年与2007年比较，在无风险利率下降的同时，使得折现后的净现值变大。项目仍不具有可行性，但净现值已经向正值接近了，见表5。
动态运用','王涛 冯蕾 周海侠');">
无风险利率的变化对于期权价值的影响就显得复杂多了，利率的升高会使得执行降低，看涨期权的价值升高，比如2010年与2009年的比较，就B-S模型计算出来的期权价值在利率升高后，有了一定幅度的升高。同时也使得项目的总价值升高。当然，利率升高同时也会使得标的资产的下降，还有会折现率影响收益率，使收益率发生变化，接着波动率也出现变化，从而使得 的值变大，也就使得在计算期权价值时减项后面值变大，这样又会降低期权价值。，2007年的利率较2009和 2010年的利率高，但还是出现了期权价值偏小的现象。当然，并论文格式范文说收益率的变化会使得期权的价值减小。因为知道，当收益率变化时，波动率也会有变化，而使得未来的收益充满不确定性，看涨期权的价值在不确定性较高的情况下价值是升高的。也当2008年金融危机爆发后，收益率巨变，实物期权的价值升高了。这里还解释一下2007年的特殊情况，2007年项目的实物期权价值为正值，但利率的变化对折现率产生了的影响，从而使得项目的传统NPV价值大幅度下降，也说利率调整对NPV的影响超过了实物期权，致使项目的价值变成了负数，项目整体行。所以，对待无风险利率对实物期权价值的影响一概而论，要看各影响因素的影响大小。
（二）限购令的影响浅析【会计论文】 2010年1月，出台了推动会计论文范文房地产市场平稳健康发展的“国四条”、“国十条”，紧接着又缩小首付优惠的人群范围，使得个人购房的成本上升，再到三四月份一系列压制房地产涨价和限制性购房政策，使得房地产行业出现了短期的低迷。选取2010年1-5月份各月上证指数收益率和某公司的股票收益率计算β值为0.69，市场的平均收益率为1
在市场反应论文格式范文很理想的下，房地产行业的股价出现下跌的趋势，也说市场给出了很明确的预期，房地产行业的股价会下降，那么衡量股价波动率的σ值就变得很小了。波动率的减小会使得看涨期权的价值减小，这样的变化使得由B-S模型计算出来的期权价值由原来的1279.27万元变成了10.38万元，期权价值大大缩小。，项目还是具有很高的投资价值，但这时的价值绝大来自于传统NPV法下的价值，实物期权的价值不具有太大影响。调控性的政策使得房地产投资受影响很大。运用了实物期权法计算，可房地产行业收益率的不确定性下降，使得收益率不确定性的σ值变小，从而使得期权的价值减小。所以要随时的政策，以便做出更为合理的决策。
文献：
［1］唐建立、陆龙坤：《实物期权策略会计专业论文在房地产投资项目评估运用》，《重庆工学院学报》2006年第6期。
［2］刘玉明、刘长滨：《实物期权理论在房地产投资项目决策应用研究》，《北京交通大学学报（社会科学版）》2006年第6期。
（编辑 李寒珺）
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一、净现值法与实物期权法在房地产投资对比浅析【会计论文】
净现值法虽一直为决策者们所使用，可在面对诸如房地产这样高风险，回收期长的行业时，却一定的缺陷。净现值法运用的是投资可逆性、项目未来收益能较准确预测、投资是刚性的。但房地产的近况会计毕业论文范文是一旦投资很难全部撤回，只能变卖才能收回的投资，这与该假设并不相符，即是逆的；，房地产行业是高风险的行业，比较准确地预测每期产生的流量比较困难，并且折现率的选取也有很大的主观因素，投资者对未来风险的偏好不同就会不同的折现率，对价值的估计也同；，当NPV＜0项目行时，企业选择放弃投资，但现实是房地产投资具有很大的灵活性，选择适度延迟投资，追加投资。这些因素净现值法都考虑在内。因此，净现值法并考虑项目的柔性价值。实物期权法具有的三个典型的特点【会计论文范文】：其一，逆性，也说一旦了投资，就能在不承受任何损失的情况下撤出；其二，不确定性，经济环境的变化是预见的，也即是说未来环境变化的不确定性，给投资项目了价值，不确定性越大价值就越大；其三，时间的选择性，时间的选择性在实物投资中，能给予期权的持有人最佳的时间选择，这说等待是有价值的。这也正是实物期权对传统NPV法的弥补和改善，在引进实物期权法后投资项目的价值变为了两，一是原来传统净现值法下项目的价值，另一是考虑了期权价值后的增加值，用简单的公式表示：
投资项目价值（ENPV）=传统决策策略会计专业论文的净现值+投资项目的期权价值
经过这样的计算后，的结果更接近于项目的实际价值。这硕士论文为论文范文实物期权法在房地产投资中被广泛应用的理由，实物期权法在一定上防止了良好投资机会的流失。
二、实物期权法在房地产投资应用浅析【会计论文】
1977年美国麻省理工大学的Myers教授首次实物期权的，即以期权定义的实物资产投资选择权。实物期权中最常用的两种策略会计专业论文是：离散型定价模型（二叉树模型），还有连续型期权定价模型（B-S定价模型）。在下面的浅析【会计论文】中将运用B-S模型。1973年Black和Scholes推导出了经典的Black-Scholes期权定价模型，简称B-S期权定价模型，并了不分红利的欧式看涨期权的价值，其公式如下：
C0= S0N（d1）-Ee-rTN（d2）
下面用简单的案例对实物期权法在房地产投资运用。某一青岛房地产开发商拟对论文格式范文对某块土地购买并商品住宅开发做投资决策。已知该项目可分为两期开发，开发商选择只第1期开发，或是选择开发完第1期后继续第2期的开发。第1期项目预期在2012年年初开始，建设期为3年，建设期的第2年开始销售，销售期为4年。第2期项目预期在2015年年初开始，建设期为4年，建设期的第3年开始销售，销售期为4年。第1、2期流量表如表1和表2所示。流出工程项目开发规划设计、征用土地、购置设备、土建施工、设备安装他建设费用等固定资产投资和流动资产投资，流入指销售收入。
传统的NPV法计算该项目的投资价值。
，确定无风险利率。央行今年三月份发行三年期的国债利率为
5.18%，据此计算连续复利的无风险利率为05%。
，计算β值。选取2000年到2010年9月各月上证指数收益率与公司股票收益率。excel的回归浅析【会计论文】，β值为1.0607。再由上证指数计算市场的年平均收益率为15%。
，CAPM模型据算项目折现率。CAPM模型计算出公司的收益率为14.46%。
第1期的NPVI=－544.88（万元）＜0，净现值法则，第1期项目不值得开发。开发商将两期项目看成是整体，接着开发第2期项目，而期项目的NPVII=35.26（万元）＞0，将其折现至期初后的净现值为：
NPV合=-544.88+■=-521.36（万元）＜0
净现值法则，将两期项目看成整体也投资。接下来运用B-S期权定价模型对该项目价值评估。是将要用到的参数值，见表3。
对于标的资产价值的波动率σ。这里选用从2000—2009年房地产行业的加权平均波动率来估计定价公式波动率σ。选取了95家房地产行业的公司2000-2009年各月股票收益的σ值，计算房地产行业10年内的加权平均σ值为0.4453。
B-S模型下的实物期权价值为1279.27万元，“投资项目价值=传统决策策略会计专业论文的净现值+投资项目的期权价值”投资项目的真实价值ENPV =1279.27－521.36=757.91（万元）＞0，项目投资在经济上是可行的。，运用实物期权浅析【会计论文】策略会计专业论文，纠正了净现值法对项目价值低估的现象，加入了投资决策者主观能动性和投资灵活性的实物期权价值，避开了好的投资机会流失的现象。
三、利率调整与限购令对实物期权价值的影响浅析【会计论文】
（一）利率调整的影响浅析【会计论文】 无风险利率的变化会对项目NPV和期权价值同时产生影响。接下来，2007-2010年利率变化来一下简单，见表4。的数据，无风险利率的变化会折现率的变化。当然，折现率的变化并论文格式范文只受无风险利率的影响，比如2008年当无风险利率只发生了较小的变化时，而折现率却变化。因为2008年受金融危机的影响，经济低迷，房地产行业较去年收益率大幅缩水，变为负值。计算折现率时使用的CAPM模型，受这因素的影响。即当无风险利率变化不大，而市场收益率大幅度下降，并且β值减小时，会使折现率出现下降。进而会使净现值也发生变化。2009年与2007年比较，在无风险利率下降的同时，使得折现后的净现值变大。项目仍不具有可行性，但净现值已经向正值接近了，见表5。
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无风险利率的变化对于期权价值的影响就显得复杂多了，利率的升高会使得执行降低，看涨期权的价值升高，比如2010年与2009年的比较，就B-S模型计算出来的期权价值在利率升高后，有了一定幅度的升高。同时也使得项目的总价值升高。当然，利率升高同时也会使得标的资产的下降，还有会折现率影响收益率，使收益率发生变化，接着波动率也出现变化，从而使得 的值变大，也就使得在计算期权价值时减项后面值变大，这样又会降低期权价值。，2007年的利率较2009和 2010年的利率高，但还是出现了期权价值偏小的现象。当然，并论文格式范文说收益率的变化会使得期权的价值减小。因为知道，当收益率变化时，波动率也会有变化，而使得未来的收益充满不确定性，看涨期权的价值在不确定性较高的情况下价值是升高的。也当2008年金融危机爆发后，收益率巨变，实物期权的价值升高了。这里还解释一下2007年的特殊情况，2007年项目的实物期权价值为正值，但利率的变化对折现率产生了的影响，从而使得项目的传统NPV价值大幅度下降，也说利率调整对NPV的影响超过了实物期权，致使项目的价值变成了负数，项目整体行。所以，对待无风险利率对实物期权价值的影响一概而论，要看各影响因素的影响大小。
（二）限购令的影响浅析【会计论文】 2010年1月，出台了推动会计论文范文房地产市场平稳健康发展的“国四条”、“国十条”，紧接着又缩小首付优惠的人群范围，使得个人购房的成本上升，再到三四月份一系列压制房地产涨价和限制性购房政策，使得房地产行业出现了短期的低迷。选取2010年1-5月份各月上证指数收益率和某公司的股票收益率计算β值为0.69，市场的平均收益率为1
1.0997%，计算数据见表6。
，折现率确实有了很大幅度下降，这使得项目的净现值发生变化，第1期的价值还是负数，但已经向正值逼近了。使得期合的项目净现值变为正数，使项目具有了财务上的可行性。想象，当这样一系列政策出台后，房地产行业出现了大量存货，每个房地产企业为了回笼资金，偿还贷款以避开遭遇破产清算，便会房屋的出售，使得竞争加剧，房地产行业的利润下降，而投资于房地产行业的投资者也会预测到这一情形，自然会降低要求的回报率，而投资者要求的必要酬劳率正是项目决策者在确定项目折现率时所要的指标。知道，项目的折现率必须要超过投资者要求的必要酬劳率。而在投资者要求的利润率下降后行业将不会再要求整体很高的回报率，使得投资时所要求的折现率下降，才会使得项目的净现值变大，见表7。在市场反应论文格式范文很理想的下，房地产行业的股价出现下跌的趋势，也说市场给出了很明确的预期，房地产行业的股价会下降，那么衡量股价波动率的σ值就变得很小了。波动率的减小会使得看涨期权的价值减小，这样的变化使得由B-S模型计算出来的期权价值由原来的1279.27万元变成了10.38万元，期权价值大大缩小。，项目还是具有很高的投资价值，但这时的价值绝大来自于传统NPV法下的价值，实物期权的价值不具有太大影响。调控性的政策使得房地产投资受影响很大。运用了实物期权法计算，可房地产行业收益率的不确定性下降，使得收益率不确定性的σ值变小，从而使得期权的价值减小。所以要随时的政策，以便做出更为合理的决策。
四、论文范文
上面的浅析【会计论文】，这样的论文范文：在房地产投资的项目决策浅析【会计论文】中，实物期权法比净现值法更能项目的真实价值，避开良好项目的流失。同时利率的调整对NPV和实物期权的价值了双向的影响：在利率升高的时候，会使得折现率变大，进而使得NPV法下的价值变小；而对于实物期权的价值影响比较复杂，变化情况要视利率对不同的影响而定。对于的调控性政策，诸如限购令这样的政策，对NPV和实物期权的价值带也了双向的影响：会使得NPV法下项目的价值变大；而对于实物期权，限购令使得标的资产价值的波动率σ变小，从而降低实物期权的价值。所以在做的房地产投资决策时要时时的调控政策，以便做出更为合理的决策。文献：
［1］唐建立、陆龙坤：《实物期权策略会计专业论文在房地产投资项目评估运用》，《重庆工学院学报》2006年第6期。
［2］刘玉明、刘长滨：《实物期权理论在房地产投资项目决策应用研究》，《北京交通大学学报（社会科学版）》2006年第6期。
（编辑 李寒珺）
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