会计2012房地产十大展望:1线城市房价有望加速下滑
本站原创 楼价的走势一直是各界人士预测的焦点，经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，推动会计论文范文房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续，面对可能持续从紧的调控政策，房价走势何去何从？房地产在寒冬中能否存活？各地开发商又论文格式范文将陷入生死战？
降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。，最具代表的绿地集团，9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月，签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底，终于撑不住的绿地花都嘉园项目，仅在半个月内就推出两轮促销手段：先是推出20套特价房，特价房优惠2万抵12万；随即，该项目又推出代还房贷计划。
除去传统的现场销售外，2011年风头最劲的销售方式由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹剥离了的销售团队，联合多家房地产商开始了房地产销售的电子商务。2011年底，20家房地产商组成联盟，网上销售百套房产。除此之外，淘宝网还于“双十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒杀”。
点评：链家地产首席浅析【会计论文】师张月，2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来，在房地产信贷收紧的背景下，新建商品房住宅成交逐渐走低。四季度回落，拐点凸显。，限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延，全面降价或将来临。
事实上，房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的转向落落大方的叫卖。
彼时，公开预言“用不了几年，你的房子不上网就没人要”的潘石屹，随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余，其规范性与责任感等诸多【会计论文】，也应随之完善。
易居的杨红旭，网络也在转变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。四家房产电商：EJU平台，淘宝房产、搜狐E购房搜房网，“看成房产电商界‘四大才子’”，2012年将有越来越多的方，享受电商的便利与实惠。
而1月9日，瑞银证券首席对策会计毕业论文浅析【会计论文】师陈李则在上海做出预测，称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动，“如现有地产政策完全不变，房产行业最晚在今年季度崩溃，行业彻底玩完。”
点评：下半年，楼市政策外紧内松。曹建海在接受《证券日报》记者采访时所那样，政策已经从步步加码，转向执行和观望。更的，地方政府率先表示HOLD不住，从佛山的朝令夕改，再到近期传出北京限购令的放松。开发商伤筋动骨，地方政府却已经暗地和政府展开博弈，上演“宫心计”。
今年，决定房地产市场行情的，或许是货币政策，库存去化限购令的走向。或许，住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样，楼市政策明朗化，这样市场才能做出的理性选择。
论文范文，伴调控的深入销售遇冷，开发商们的资金链遭遇前所未有的重压。一众房企谨慎，珍惜手中所持。而、回报期长的商业地产，开发商们领域更是难手。
就此，住宅土地市场陷入一片冷清之中。除去绿城之外，一线房企们并未伤筋动骨，仅是伺机而动。而最先承受不住的，反地方政府——地价渐趋合理，原本捆绑性的政策也消失不见。终于，经验、资金实力雄厚的港资房企按捺不住，率先抄底抢地——三季度以来，和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地，短短时间内200亿左右资金砸向
点评：“国内纯粹的城市运营商数目有限”，某知名房企人士在接受《证券日报》记者采访时如此表述。事实上，一线城市的中心和CBD区域，大被港资房企所占据——除去万达之外，龙湖、华润和绿地等知名开发商，仅能在一线城市的副中心区与港资房企争一日之短长。
在浅析【会计论文】人士看来，内地房企无论是在资金实力、运营经验都与港资房企的差距。而此时港资抄底拿地，提前在二三线城市布局的，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。
除去中小房企的股权转让之外，2011年最为吸引人眼球的便是一度扩张激进的绿城集团。因资金紧张而负面消息缠身的绿城集团，开始依靠股权转让和项目腾挪来自我救助。仅在年末的半个月时间里，绿城集团就将自身所持两个地王项目的股权了出售和让渡。除此之外，2011年12月份，绿城还将所持杭州新华造纸厂项目、杭州兰园项目上海东海广场项目的49%股权转让出去。
而另值得投资者的现象，一些主营非地产业务的国资房企，却趁势而起，以巨资拿下土地。仅在去年10-11月，杭州城建开发、杭州市地铁置业有限公司等市属国企就在杭州砸下近60亿拿地，“占杭州主城区1-11月卖地总收入的近1/5”，有浅析【会计论文】人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲坝、招商、保利等央企和国资企业也开始大手笔抄底拿地。据链家地产统计，北京12月成交的9宗经营性地块中，有8宗地块被国有企业单独或参股斩获。“土地市场的低迷，恰恰给资金实力雄厚的国资企业制造了非常好的抄底时机”，链家地产首席浅析【会计论文】师张月如此评述。
即便是绿城，其项目和股权出让的合作方，是那些手持巨资却缺乏房企资质的国资公司们。，最受的合作方，便是中投汇金与绿城的合作案例。
点评：“绿城不过是市场的缩影”，链家地产首席地产浅析【会计论文】师张月如此表述。在其看来，在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击之下，房企面临资金流动性【会计论文】。
据称，在企业的兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业，暂免征收土地增值税。看来，无论是从还是地方，调控政策之下，受益的大型房企和国资公司。未来，房地产行业的两级分化势必难免。
在公司层面，被誉为保障房股的中天城投，同样遭到质疑。一，中天城投的资产规模负债情况，使得市场质疑论文格式范文的开发和运作实力；另一，有媒体报道称中天城投在当地的数个项目已经半停工甚 【论文格式范文】 至停工，就了贵阳的渔安安井安置房项目。
事实上，千万套保障房一出，就遭到来自各界人士的质疑：其一，保障房的开发建设资金来源【会计论文】；其
去年年底，住建部表示，2012年保障房的开工数量将达到700万套。与此同时，未来保障房建设一味强调规模建设，而更加竣工量和保障房质量等的指标。住建部的数据，2011年1000万套保障房中有1/3结构完成，1/3楼层施工阶段，1/3完成施工，实际竣工率在30%左右。浅析【会计论文】人士，今年开工量降低到700万套，但住建部要求的保障房竣工数量至少在400万套左右。
点评：“开工不等于续建”，中天城投董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时的一句话。在其看来，保障房建设的资金后续的流转和退出机制，是存保障房建设两大未解【会计论文】。
上述【会计论文】得不到解决的话，就吸引开发商参与到保障房的建设中来。事实上，即便保障房建设是一项政治任务，参建的房企却是市场经济的。因此，2012年真的要保障房的建设，恐怕机制的完善是一项根本而长远的解决之道。
而黄怒波买地大约花费880万美元，此后数年内，他还将在这片土地上大约9200万美元，建设豪华酒店和生态度假村。不过涉及外国人买地和一小土地的政府权，所以该国法律，还冰岛政府的批准。
但，冰岛政府的反对，黄怒波冰岛购地的计划折戟。而他此后在接受媒体采访时仍表示，冰岛购地计划还在中，现在不便透露过多，同时丹麦、芬兰等其他也在考虑范围中。
除了中坤集团外，2011年还有一些房企也开始了海外投资的步伐。绿地集团投资韩国济州国际自由城市建设、碧桂园则将投资马来西亚地产项目。
据硕士论文，绿地集团将以综合性地产开发运营商的身份加盟韩国济州岛国际自由城市的建设进程，打造“六大核心项目”健康医疗城项目，总投资将达9亿美元。而碧桂园则公告称，公司同意以每股1马币的认购合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd合计55股新股，占该公司经扩大已发行股本的55%。据披露，合营公司将从事收购马来西亚发展土地之土地使用权，及将发展土地开发成住宅物业配以商业物业。
，有浅析【会计论文】人士就，中短期内，国内房企投资海外地产项目，企业在国内市场低谷时对外的机会性尝试，但要企业战略性的发展，可能还为时尚早。
点评：国内调控的持续，或许2012年会有更多遭遇发展瓶颈的房企选择走出去。黄怒波就曾公开表示，“走出去”是企业的长期战略，硕士论文民企成长的标志。而万科主席王石在远方美国游学前更是称，游学的目的便是希望万科成长为全球性的企业。显然，选择“走出去”对于国内房企来说并论文格式范文论文范文坏事，会计论文范文是要在走出去前谨慎选择，出去后才能的所的东西。
北京链家地产发布的二手房年度报告，2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额预计将达到30亿元，平均每家店面年亏损额为5万元。尤其是在调控政策执行最为严格的一线城市，二手房交易量更是同比大跌，各家门店的生意也因此十分惨淡。
北京中原市场研究部北京市住建委网站数据统计，2011年内二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。上海二手房指数办公室最新报告也，2011年12月，上海二手房指数为2586点，较上月下降6点，环比下跌0.22%，跌幅比上月扩大0.02个百分点。自2011年10月以来连续个月下降，跌幅持续扩大。
一位大型公司的高层就对记者表示，2012年行业将延续去年的情况，绝大的中小公司都将在严酷的市场环境下关闭。而一些大型很可能机会兼并重组。2012年行业的洗牌将在所难免。
点评：面对严峻的市场形势，开源节流正各家应对寒冬的会计论文范文词。在开源，一二手房联动最受大型青睐。同时，公司也开始涉足商业、金融产品以对冲市场压力。而收缩战线、压缩公司开支正各家公司的节流对策会计毕业论文。关闭门店、裁员的消息在2012可能将新闻。
八、不堪压力 中小房企转型加速
持续的楼市调控让不少中小上市房企在2011年开始思量转变之路。年内披露的季报，往年业绩集体飘红的房企在2011年却遭遇了“滑铁卢”，有近4成的上市房企净利润出现同比下滑，而这些公司几乎清一色的二三线房企。
，浅析【会计论文】人士，2011年限购、限贷的全面展开，上市房企面临的资金压力增大，尤其是缺少融资渠道的中小房企。因此，一些在行业内并不占优势的房企不及时转型，很可能会在这轮调控中倒掉。
华业地产在2011年的一份公告便表达了不少中小房企的心声，其表示：“对房地产宏观调控的紧缩，以房地产开发为主业的上市公司受调控政策的影响，公司为转变以房地产为单一业务风险的局面，积极寻求在新行业的利润增长点，以增强公司的盈利能力。”
据记者粗略统计，仅在2011年下半年，就有十多家房企发布涉矿公告，中弘地产、绿景地产等几家公司更是将名字地产两字去掉，改名为中弘股份、绿景控股。
点评：2012年地产调控不会放松，苦撑等待政策转变的房企将不得不面对现实，因此也会有更多的中小房企完成经营业务的转型，市场度也会再度提高。
而在这些房企的转型上，矿产资源无疑最受这些企业的青睐。某上市房企的高层就表示，房地产调控的持续，继续单一经营行业，无疑会加大公司的未来发展的风险。因此，公司进军矿业，为了开辟新的利润增长点，而公司也长期看好资源类发展趋势。同时依靠“两条腿”走路，无疑会降低公司的经营风险。
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九、2012住宅用地会计论文范文词：底价、流拍
2011年对全国土地市场而言是极为艰难的一年，政府自2010年始的房地产市场宏观调控在今年的深化和落实，2011年不及2010年政策出台的频繁，力度大、监管严。土地政策与楼市调控双管齐下致使房地产市场了近年来少有的低潮期。
中指院的监测就，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。住宅类用地（含住宅用地及住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%；工业用地1947.1亿元，同比增加38%；其他用地189.7亿元，同比增加43%。，住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金的组成，占总额约67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的理由。同时，在受政策影响的一线城市及省会城市，商办用地受到热捧，大幅增加，商办用地出让金可谓为这些城市撑起一片天空。
据硕士论文，销售萎靡，从2011年下半年开始，全国大中城市在出让土地的中频频遭遇流拍，即使出让成功，硕士论文以底价居多。
公开数据就，全国130个城市，年内土地流标达到了900宗，居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍。住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。是在11-12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，仅仅11-12月，土地流标数量就达到了近300宗。居住类占到了50%。
，北京中原市场研究部浅析【会计论文】，2012年的土地出让市场，是上半年形势更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让对策会计毕业论文，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋的现象。
点评：2012年周，上海的土地市场便出现了流拍的情况，在北京大兴的一地块也仅以底价成交。看来住宅用地还加个持续2011年的萎靡，或许靠商业用地才能土地市场找回一丝暖意。
十、调控持续 一线城市房价将加速下滑
2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐。3月起，在全国城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎大中城市均遭遇地产寒潮。年末更是出现品牌房企降价促销的论文格式范文。
数字也，2011年北京市新建普通住房成交均价比去年下降
点评：政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，推动会计论文范文房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；同时，“坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税革新试点”这一定调，也在短期内不会放松房地产调控，还将保障房体系和房产税革新的完善，为短期行政性手段的退出做准备，以房地产业平稳健康发展。（据《证券日报》）
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探索2012商业地产发展新趋势求变中快速前行
王怡洁
2011年，大环境的变化对商业房地产的发展产生了影响。从运营角度来讲，优秀的购物中心绩效增长非常，对城市商圈的贡献提升。从开发层面来看，资本转战商业房地产领域，也使这一领域呈现白热化竞争。
刚刚2012年，商业房地产的开发依然有增无减，购物中心新地标也纷纷拔地而起。近日，在“2012商业房地产发展新趋势”论坛上，购物中心产业资讯中心主任郭增利和深圳平安商用置业总经理杨敬玉、副总经理石盛发，一同探讨了2012年商业房地产开发新趋势。
对话嘉宾：
购物中心产业资讯中心主任 郭增利
深圳平安商用置业有限公司总经理 杨敬玉
深圳平安商用置业有限公司副总经理 石盛发
各路资本纷纷零售商减缓开店步伐
记者：2011年住宅房地产因受到限购政策影响而放慢了发展步伐，商业房地产的开发形势则非常好。2012年，您商业房地产的开发将会呈现论文范文新现象？
郭增利：从去年的发展形势来看，今年零售房地产的金融意识在逐渐强化，好现象，也算是在特定发展阶段出现的独特模式。同时，也意味着各路资本都在抢进商业房地产，尤其是零售房地产。从大环境来看，房地产限购令导致了住宅房地产商的转移，自身在住宅领域施展本领的空间被挤压，便到了商业地产的开发。另外，金融机构在开发商资金去解救时，也用这样的机会到了商业房地产产领域。而零售商商业房地产则显得很被动，是因为跟零售房地产开发商在合作中，遇到了租金上的瓶颈（租金上涨），所以零售集团未必愿意到房地产开发中来。零售房地产开发商的不专业，在一定上反而挤压了零售商的收益。
记者：您刚刚提到了零售商被迫商业房地产的开发，您怎么看待这一现象？对整个房地产市场环境来说，有哪些影响？
郭增利：从对2011年整体的形势判断，有意思的现象，零售商开店的步伐会减缓，现象在今年上半年会有。从整个行业发展背景来看，2012年房地产开发商的招商形式可能会比较严峻。因为双方是合作的关系，零售商在利益被挤压、成本被提升的大环境下，会对购物中心商业房地产的招商产生影响。在情况下，零售商会追求更加安全的开店对策会计毕业论文。接下来就会出现不太愿意的情况，开工面积很大，开业面积并不一定大。近日，在发布的2012年到2013年的报告中，次用了另外一种策略会计专业论文理解开业数量，开工面积的60%（假设数量）来计算。为论文范文要用这样一种相对让大家紧张的心态看待市场，因为零售商开店的数量在2012年正逐渐减缓。
记者：这几年在北京也了购物中心收购并购的案例，请您讲一下资本市场对购物中心的是论文范文样的考量？
杨敬玉：现在说各类资本市场，不如说行业背景的企业都在购物中心产业，因为现在还达到资本产业发力的。资本一定有他的方式，而论文格式范文企业投资的方式。当资本时，其金融产品都已是经过设计的，任何漏洞。也说并购的购物中心已经是规划得非常好，并他未来经营产品的收益率。，购物中心的老板要给投资者许诺，保证完整的产业链。实际上，现在买卖购物中心还很不成熟。还资本并购的典型案例，大并购只是不同行业背景的企业在产品买卖。
石盛发：购物中心的价值是完整产业链的。开发、投资、兼并收购、营运后，论文格式范文一定是资本运作，并论文格式范文购物中心开发了就完事了。在营运阶段，只是提升营运价值，在下一论文格式范文，一定是资本运作提升资本价值。
发展快车性开发最
记者：纵观2011年整个行业，您对2012年购物中心的发展在哪些期待？
石盛发：2011年，传统的零售商，百货、超市也在陆续购物中心行业。还有一些购物中心的业主比较复杂，和住宅、零售无关的企业也在行业，所以国内购物中心行业是在比较复杂的下运作。从2012年开始，国内购物中心了快速发展时期。从2002年到现在整整十年，以前开业的购物中心在陆续做调整。一是市场变化，二是因为早期开发的购物中心在认识还全面。，2011年、2012年已开业的购物中心也在谋求一种突围和良性发展。我更期待这些购物中心在效益有大的突破，能找准的变革道路。
记者：在您看来，论文范文样的购物中心才能称得上优秀的购物中心？
郭增利：在国内，好的购物中心坪效标能达到6万元左右。现在国内共有2795家购物中心，经过浅析【会计论文】，有200个称得上优秀的购物中心，还不到总数的10%，比例是偏低的。所以专业运作把购物中心的综合质量提升上来是现阶段的。
除了数字上的标准外，我成功市场、又能成功退出房地产市场的项目好项目，这硕士论文购物中心金融法则。你选择很好的时机，用很专业的策略会计专业论文把项目到市场中并被消费者、社会和市场接受，这已是成功的步。反过来，假定房地产项目它的经营价值，那么金融机构也会愿意买你的项目。等这时再来看项目时，说它是成功的。
记者：未来，本土购物中心的发展应避开哪些【会计论文】的出现？
郭增利：2012年，行业从增量上比较乐观，但光看数量，还要看开业到底有多少，哪些房地产项目是优质项目，哪些又是让零售商非常欢迎的项目，哪些是老百姓比较接受的项目。
实际上，购物中心的【会计论文】出现在结构。的城市化进程造成了项目之间的恶性竞争，使大家的存活空间都受到了挤压。在整个购物中心结构、零售地产的产品结构出了【会计论文】，大家认真深思：是论文格式范文数量过多？是论文格式范文盲目开发？是论文格式范文缺乏细致规划？假如本土购物中心理念做全盘策划、招商、营运、筹划，会出现过热、质量很差的【会计论文】？所以要从源头上理性看待这些【会计论文】，是在2012年，整个行业应有一种更高层次的认识。（文章来源：搜房地产资讯）
[1][2]
一、房地产促销四处开花 电商或到来
限购一年，住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。“金九银十”的消散，磨折了开发商的信心，却成全了购房者观望的态度。自龙湖在上海率先打开降价大门，就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。，最具代表的绿地集团，9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月，签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底，终于撑不住的绿地花都嘉园项目，仅在半个月内就推出两轮促销手段：先是推出20套特价房，特价房优惠2万抵12万；随即，该项目又推出代还房贷计划。
除去传统的现场销售外，2011年风头最劲的销售方式由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹剥离了的销售团队，联合多家房地产商开始了房地产销售的电子商务。2011年底，20家房地产商组成联盟，网上销售百套房产。除此之外，淘宝网还于“双十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒杀”。
点评：链家地产首席浅析【会计论文】师张月，2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来，在房地产信贷收紧的背景下，新建商品房住宅成交逐渐走低。四季度回落，拐点凸显。，限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延，全面降价或将来临。
事实上，房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的转向落落大方的叫卖。
彼时，公开预言“用不了几年，你的房子不上网就没人要”的潘石屹，随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余，其规范性与责任感等诸多【会计论文】，也应随之完善。
易居的杨红旭，网络也在转变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。四家房产电商：EJU平台，淘宝房产、搜狐E购房搜房网，“看成房产电商界‘四大才子’”，2012年将有越来越多的方，享受电商的便利与实惠。
二、政策从步步加码逐渐走向执行和观望
房价“拐点”确立之初，同时传出来的声音政策将逐渐走向松动。彼时，券商、研究机构等诸多专家，均纷纷预测，住宅市场将会在今年的上半年度过最艰难的时期。不过，调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙，而逐渐走向放松。来自人大的报告更是“激进”的预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济都忍受房价出现回落20%的情形。而更的，最早在今年二季度，将会出现地方政府“暗渡陈仓”，弱化调控的可能；而到了三季度，政府则会开始放松限贷政策，进而限购令将逐步松动。而1月9日，瑞银证券首席对策会计毕业论文浅析【会计论文】师陈李则在上海做出预测，称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动，“如现有地产政策完全不变，房产行业最晚在今年季度崩溃，行业彻底玩完。”
点评：下半年，楼市政策外紧内松。曹建海在接受《证券日报》记者采访时所那样，政策已经从步步加码，转向执行和观望。更的，地方政府率先表示HOLD不住，从佛山的朝令夕改，再到近期传出北京限购令的放松。开发商伤筋动骨，地方政府却已经暗地和政府展开博弈，上演“宫心计”。
今年，决定房地产市场行情的，或许是货币政策，库存去化限购令的走向。或许，住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样，楼市政策明朗化，这样市场才能做出的理性选择。
三、商业地产将迎来春天
事实上，早在楼市调控之初，万科、保利等传统的住宅龙头房企，就纷纷宣称要向商业地产转型——一时间，20%的商业物业持有率多家开发商在商业地产领域的发展。论文范文，伴调控的深入销售遇冷，开发商们的资金链遭遇前所未有的重压。一众房企谨慎，珍惜手中所持。而、回报期长的商业地产，开发商们领域更是难手。
就此，住宅土地市场陷入一片冷清之中。除去绿城之外，一线房企们并未伤筋动骨，仅是伺机而动。而最先承受不住的，反地方政府——地价渐趋合理，原本捆绑性的政策也消失不见。终于，经验、资金实力雄厚的港资房企按捺不住，率先抄底抢地——三季度以来，和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地，短短时间内200亿左右资金砸向
二、三线城市的土地市场。
而就在2011年的12月29日，SOHO又以40亿的代价，成功拿下上海证大、绿城、磐石所持外滩地王50%的股权。点评：“国内纯粹的城市运营商数目有限”，某知名房企人士在接受《证券日报》记者采访时如此表述。事实上，一线城市的中心和CBD区域，大被港资房企所占据——除去万达之外，龙湖、华润和绿地等知名开发商，仅能在一线城市的副中心区与港资房企争一日之短长。
在浅析【会计论文】人士看来，内地房企无论是在资金实力、运营经验都与港资房企的差距。而此时港资抄底拿地，提前在二三线城市布局的，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。
四、开发商两级分化 国资趁势
有报道称，2011年1-12月，房地产为主业的产权交易多达253宗，约为2010年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元，约为去年全年并购金额的6倍。除去中小房企的股权转让之外，2011年最为吸引人眼球的便是一度扩张激进的绿城集团。因资金紧张而负面消息缠身的绿城集团，开始依靠股权转让和项目腾挪来自我救助。仅在年末的半个月时间里，绿城集团就将自身所持两个地王项目的股权了出售和让渡。除此之外，2011年12月份，绿城还将所持杭州新华造纸厂项目、杭州兰园项目上海东海广场项目的49%股权转让出去。
而另值得投资者的现象，一些主营非地产业务的国资房企，却趁势而起，以巨资拿下土地。仅在去年10-11月，杭州城建开发、杭州市地铁置业有限公司等市属国企就在杭州砸下近60亿拿地，“占杭州主城区1-11月卖地总收入的近1/5”，有浅析【会计论文】人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲坝、招商、保利等央企和国资企业也开始大手笔抄底拿地。据链家地产统计，北京12月成交的9宗经营性地块中，有8宗地块被国有企业单独或参股斩获。“土地市场的低迷，恰恰给资金实力雄厚的国资企业制造了非常好的抄底时机”，链家地产首席浅析【会计论文】师张月如此评述。
即便是绿城，其项目和股权出让的合作方，是那些手持巨资却缺乏房企资质的国资公司们。，最受的合作方，便是中投汇金与绿城的合作案例。
点评：“绿城不过是市场的缩影”，链家地产首席地产浅析【会计论文】师张月如此表述。在其看来，在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击之下，房企面临资金流动性【会计论文】。
据称，在企业的兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业，暂免征收土地增值税。看来，无论是从还是地方，调控政策之下，受益的大型房企和国资公司。未来，房地产行业的两级分化势必难免。
五、保障房从开工走向续建
2011年，千万套保障房开工任务提前完成。论文范文，这一“政治任务”随即遭遇到公众的广泛质疑——是开工还是仅仅挖坑待建阶段？在公司层面，被誉为保障房股的中天城投，同样遭到质疑。一，中天城投的资产规模负债情况，使得市场质疑论文格式范文的开发和运作实力；另一，有媒体报道称中天城投在当地的数个项目已经半停工甚 【论文格式范文】 至停工，就了贵阳的渔安安井安置房项目。
事实上，千万套保障房一出，就遭到来自各界人士的质疑：其一，保障房的开发建设资金来源【会计论文】；其
二、保障房的退出机制【会计论文】；其三，项目的质量分配公平【会计论文】。
在《证券日报》记者的采访，得知一开发商对于保障房建设担忧，尤其是资金占用地方政府的违约风险；而在制度，有系统的机制来解决保障房的资金来源退出【会计论文】。，中天城投的董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时，曾表示致力于大规模建设公租房的中天城投，期望在资本市场上建立起公租房的流转机制，同时其保障房建设来自银行的信贷支持。去年年底，住建部表示，2012年保障房的开工数量将达到700万套。与此同时，未来保障房建设一味强调规模建设，而更加竣工量和保障房质量等的指标。住建部的数据，2011年1000万套保障房中有1/3结构完成，1/3楼层施工阶段，1/3完成施工，实际竣工率在30%左右。浅析【会计论文】人士，今年开工量降低到700万套，但住建部要求的保障房竣工数量至少在400万套左右。
点评：“开工不等于续建”，中天城投董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时的一句话。在其看来，保障房建设的资金后续的流转和退出机制，是存保障房建设两大未解【会计论文】。
上述【会计论文】得不到解决的话，就吸引开发商参与到保障房的建设中来。事实上，即便保障房建设是一项政治任务，参建的房企却是市场经济的。因此，2012年真的要保障房的建设，恐怕机制的完善是一项根本而长远的解决之道。
六、黄怒波身后 更多房企选择“走出去”
黄怒波冰岛买地一事曾在2011年下半年引发了的强烈。当时媒体称，中坤集团董事长黄怒波已经和冰岛有关接洽，将在该国东北部地区购买300平方公里的土地。而黄怒波买地大约花费880万美元，此后数年内，他还将在这片土地上大约9200万美元，建设豪华酒店和生态度假村。不过涉及外国人买地和一小土地的政府权，所以该国法律，还冰岛政府的批准。
但，冰岛政府的反对，黄怒波冰岛购地的计划折戟。而他此后在接受媒体采访时仍表示，冰岛购地计划还在中，现在不便透露过多，同时丹麦、芬兰等其他也在考虑范围中。
除了中坤集团外，2011年还有一些房企也开始了海外投资的步伐。绿地集团投资韩国济州国际自由城市建设、碧桂园则将投资马来西亚地产项目。
据硕士论文，绿地集团将以综合性地产开发运营商的身份加盟韩国济州岛国际自由城市的建设进程，打造“六大核心项目”健康医疗城项目，总投资将达9亿美元。而碧桂园则公告称，公司同意以每股1马币的认购合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd合计55股新股，占该公司经扩大已发行股本的55%。据披露，合营公司将从事收购马来西亚发展土地之土地使用权，及将发展土地开发成住宅物业配以商业物业。
，有浅析【会计论文】人士就，中短期内，国内房企投资海外地产项目，企业在国内市场低谷时对外的机会性尝试，但要企业战略性的发展，可能还为时尚早。
点评：国内调控的持续，或许2012年会有更多遭遇发展瓶颈的房企选择走出去。黄怒波就曾公开表示，“走出去”是企业的长期战略，硕士论文民企成长的标志。而万科主席王石在远方美国游学前更是称，游学的目的便是希望万科成长为全球性的企业。显然，选择“走出去”对于国内房企来说并论文格式范文论文范文坏事，会计论文范文是要在走出去前谨慎选择，出去后才能的所的东西。
七、二手房成交持续萎靡 迎来大洗牌
2011年对于各家房产公司来说是痛苦的一年。限购、限贷政策在全国46个大中城市的执行，年内各大地产商无一盈利，保持盈亏平衡的也仅有寥寥几家。北京链家地产发布的二手房年度报告，2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额预计将达到30亿元，平均每家店面年亏损额为5万元。尤其是在调控政策执行最为严格的一线城市，二手房交易量更是同比大跌，各家门店的生意也因此十分惨淡。
北京中原市场研究部北京市住建委网站数据统计，2011年内二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。上海二手房指数办公室最新报告也，2011年12月，上海二手房指数为2586点，较上月下降6点，环比下跌0.22%，跌幅比上月扩大0.02个百分点。自2011年10月以来连续个月下降，跌幅持续扩大。
一位大型公司的高层就对记者表示，2012年行业将延续去年的情况，绝大的中小公司都将在严酷的市场环境下关闭。而一些大型很可能机会兼并重组。2012年行业的洗牌将在所难免。
点评：面对严峻的市场形势，开源节流正各家应对寒冬的会计论文范文词。在开源，一二手房联动最受大型青睐。同时，公司也开始涉足商业、金融产品以对冲市场压力。而收缩战线、压缩公司开支正各家公司的节流对策会计毕业论文。关闭门店、裁员的消息在2012可能将新闻。
八、不堪压力 中小房企转型加速
持续的楼市调控让不少中小上市房企在2011年开始思量转变之路。年内披露的季报，往年业绩集体飘红的房企在2011年却遭遇了“滑铁卢”，有近4成的上市房企净利润出现同比下滑，而这些公司几乎清一色的二三线房企。
，浅析【会计论文】人士，2011年限购、限贷的全面展开，上市房企面临的资金压力增大，尤其是缺少融资渠道的中小房企。因此，一些在行业内并不占优势的房企不及时转型，很可能会在这轮调控中倒掉。
华业地产在2011年的一份公告便表达了不少中小房企的心声，其表示：“对房地产宏观调控的紧缩，以房地产开发为主业的上市公司受调控政策的影响，公司为转变以房地产为单一业务风险的局面，积极寻求在新行业的利润增长点，以增强公司的盈利能力。”
据记者粗略统计，仅在2011年下半年，就有十多家房企发布涉矿公告，中弘地产、绿景地产等几家公司更是将名字地产两字去掉，改名为中弘股份、绿景控股。
点评：2012年地产调控不会放松，苦撑等待政策转变的房企将不得不面对现实，因此也会有更多的中小房企完成经营业务的转型，市场度也会再度提高。
而在这些房企的转型上，矿产资源无疑最受这些企业的青睐。某上市房企的高层就表示，房地产调控的持续，继续单一经营行业，无疑会加大公司的未来发展的风险。因此，公司进军矿业，为了开辟新的利润增长点，而公司也长期看好资源类发展趋势。同时依靠“两条腿”走路，无疑会降低公司的经营风险。
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九、2012住宅用地会计论文范文词：底价、流拍
2011年对全国土地市场而言是极为艰难的一年，政府自2010年始的房地产市场宏观调控在今年的深化和落实，2011年不及2010年政策出台的频繁，力度大、监管严。土地政策与楼市调控双管齐下致使房地产市场了近年来少有的低潮期。
中指院的监测就，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。住宅类用地（含住宅用地及住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%；工业用地1947.1亿元，同比增加38%；其他用地189.7亿元，同比增加43%。，住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金的组成，占总额约67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的理由。同时，在受政策影响的一线城市及省会城市，商办用地受到热捧，大幅增加，商办用地出让金可谓为这些城市撑起一片天空。
据硕士论文，销售萎靡，从2011年下半年开始，全国大中城市在出让土地的中频频遭遇流拍，即使出让成功，硕士论文以底价居多。
公开数据就，全国130个城市，年内土地流标达到了900宗，居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍。住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。是在11-12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，仅仅11-12月，土地流标数量就达到了近300宗。居住类占到了50%。
，北京中原市场研究部浅析【会计论文】，2012年的土地出让市场，是上半年形势更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让对策会计毕业论文，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋的现象。
点评：2012年周，上海的土地市场便出现了流拍的情况，在北京大兴的一地块也仅以底价成交。看来住宅用地还加个持续2011年的萎靡，或许靠商业用地才能土地市场找回一丝暖意。
十、调控持续 一线城市房价将加速下滑
2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐。3月起，在全国城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎大中城市均遭遇地产寒潮。年末更是出现品牌房企降价促销的论文格式范文。
数字也，2011年北京市新建普通住房成交均价比去年下降
6.3%，新建商品住房同比涨幅累计回落9个百分点。
而业内预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。中原地产研究部总监张大伟也表示，在郊区房价的带动下，未来6-12个月内北京等一线城市的房价还会有10%-20%的降幅。点评：政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，推动会计论文范文房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；同时，“坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税革新试点”这一定调，也在短期内不会放松房地产调控，还将保障房体系和房产税革新的完善，为短期行政性手段的退出做准备，以房地产业平稳健康发展。（据《证券日报》）
延伸阅读
探索2012商业地产发展新趋势求变中快速前行
王怡洁
2011年，大环境的变化对商业房地产的发展产生了影响。从运营角度来讲，优秀的购物中心绩效增长非常，对城市商圈的贡献提升。从开发层面来看，资本转战商业房地产领域，也使这一领域呈现白热化竞争。
刚刚2012年，商业房地产的开发依然有增无减，购物中心新地标也纷纷拔地而起。近日，在“2012商业房地产发展新趋势”论坛上，购物中心产业资讯中心主任郭增利和深圳平安商用置业总经理杨敬玉、副总经理石盛发，一同探讨了2012年商业房地产开发新趋势。
对话嘉宾：
购物中心产业资讯中心主任 郭增利
深圳平安商用置业有限公司总经理 杨敬玉
深圳平安商用置业有限公司副总经理 石盛发
各路资本纷纷零售商减缓开店步伐
记者：2011年住宅房地产因受到限购政策影响而放慢了发展步伐，商业房地产的开发形势则非常好。2012年，您商业房地产的开发将会呈现论文范文新现象？
郭增利：从去年的发展形势来看，今年零售房地产的金融意识在逐渐强化，好现象，也算是在特定发展阶段出现的独特模式。同时，也意味着各路资本都在抢进商业房地产，尤其是零售房地产。从大环境来看，房地产限购令导致了住宅房地产商的转移，自身在住宅领域施展本领的空间被挤压，便到了商业地产的开发。另外，金融机构在开发商资金去解救时，也用这样的机会到了商业房地产产领域。而零售商商业房地产则显得很被动，是因为跟零售房地产开发商在合作中，遇到了租金上的瓶颈（租金上涨），所以零售集团未必愿意到房地产开发中来。零售房地产开发商的不专业，在一定上反而挤压了零售商的收益。
记者：您刚刚提到了零售商被迫商业房地产的开发，您怎么看待这一现象？对整个房地产市场环境来说，有哪些影响？
郭增利：从对2011年整体的形势判断，有意思的现象，零售商开店的步伐会减缓，现象在今年上半年会有。从整个行业发展背景来看，2012年房地产开发商的招商形式可能会比较严峻。因为双方是合作的关系，零售商在利益被挤压、成本被提升的大环境下，会对购物中心商业房地产的招商产生影响。在情况下，零售商会追求更加安全的开店对策会计毕业论文。接下来就会出现不太愿意的情况，开工面积很大，开业面积并不一定大。近日，在发布的2012年到2013年的报告中，次用了另外一种策略会计专业论文理解开业数量，开工面积的60%（假设数量）来计算。为论文范文要用这样一种相对让大家紧张的心态看待市场，因为零售商开店的数量在2012年正逐渐减缓。
记者：这几年在北京也了购物中心收购并购的案例，请您讲一下资本市场对购物中心的是论文范文样的考量？
杨敬玉：现在说各类资本市场，不如说行业背景的企业都在购物中心产业，因为现在还达到资本产业发力的。资本一定有他的方式，而论文格式范文企业投资的方式。当资本时，其金融产品都已是经过设计的，任何漏洞。也说并购的购物中心已经是规划得非常好，并他未来经营产品的收益率。，购物中心的老板要给投资者许诺，保证完整的产业链。实际上，现在买卖购物中心还很不成熟。还资本并购的典型案例，大并购只是不同行业背景的企业在产品买卖。
石盛发：购物中心的价值是完整产业链的。开发、投资、兼并收购、营运后，论文格式范文一定是资本运作，并论文格式范文购物中心开发了就完事了。在营运阶段，只是提升营运价值，在下一论文格式范文，一定是资本运作提升资本价值。
发展快车性开发最
记者：纵观2011年整个行业，您对2012年购物中心的发展在哪些期待？
石盛发：2011年，传统的零售商，百货、超市也在陆续购物中心行业。还有一些购物中心的业主比较复杂，和住宅、零售无关的企业也在行业，所以国内购物中心行业是在比较复杂的下运作。从2012年开始，国内购物中心了快速发展时期。从2002年到现在整整十年，以前开业的购物中心在陆续做调整。一是市场变化，二是因为早期开发的购物中心在认识还全面。，2011年、2012年已开业的购物中心也在谋求一种突围和良性发展。我更期待这些购物中心在效益有大的突破，能找准的变革道路。
记者：在您看来，论文范文样的购物中心才能称得上优秀的购物中心？
郭增利：在国内，好的购物中心坪效标能达到6万元左右。现在国内共有2795家购物中心，经过浅析【会计论文】，有200个称得上优秀的购物中心，还不到总数的10%，比例是偏低的。所以专业运作把购物中心的综合质量提升上来是现阶段的。
除了数字上的标准外，我成功市场、又能成功退出房地产市场的项目好项目，这硕士论文购物中心金融法则。你选择很好的时机，用很专业的策略会计专业论文把项目到市场中并被消费者、社会和市场接受，这已是成功的步。反过来，假定房地产项目它的经营价值，那么金融机构也会愿意买你的项目。等这时再来看项目时，说它是成功的。
记者：未来，本土购物中心的发展应避开哪些【会计论文】的出现？
郭增利：2012年，行业从增量上比较乐观，但光看数量，还要看开业到底有多少，哪些房地产项目是优质项目，哪些又是让零售商非常欢迎的项目，哪些是老百姓比较接受的项目。
实际上，购物中心的【会计论文】出现在结构。的城市化进程造成了项目之间的恶性竞争，使大家的存活空间都受到了挤压。在整个购物中心结构、零售地产的产品结构出了【会计论文】，大家认真深思：是论文格式范文数量过多？是论文格式范文盲目开发？是论文格式范文缺乏细致规划？假如本土购物中心理念做全盘策划、招商、营运、筹划，会出现过热、质量很差的【会计论文】？所以要从源头上理性看待这些【会计论文】，是在2012年，整个行业应有一种更高层次的认识。（文章来源：搜房地产资讯）
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