会计商业地产“赔本吆喝”至几时?
本站原创 一度被斥为“非国民待遇”的国内商业项目“赔本招租”现象正向国际二三线品牌甚 【论文格式范文】 至国内品牌倾斜。
此前，国内一些商场为了提升档次会给予国际一线品牌商“装修补贴”的招商优惠政策，而近来“赔本”的招租现象大有全国泛滥之势。据商报记者调查硕士论文，在一般性的装修补贴之外，“零租金、铺货费、倒扣点……”愈加苛刻的条件都被开发商运用到购物中心、商业地产项目的招商中来，而“受惠”亦从此前的国际一线品牌商泛滥到国际二三线品牌甚 【论文格式范文】 至国内品牌商。
在楼市调控持续的当下，商业地产是一直被行情看好的“黄金行业”，千军万马各路资本汹涌而来欲抢食“十年蛋糕”，为何会出现与此大势截然错位的“贴租”现象？显然，对于现实的正视，将关系到这波商业地产的热潮到底能持续多久。
开发商“赔本贴租”泛滥
“绝佳的180度街景位置、首次进场免3-5年租金、门店装修补贴费用到代垫首批货物的铺货费。”商业地产行业内一些二三线城市公开的面向国际一线品牌招商的“高规则礼遇”。这一度被国内品牌商斥为不公平的“非国民待遇”。
论文范文，这一极其优惠的“非国民待遇”近来已被开发商们竞相覆盖到更广大群体上。“现在国际上毫无知名度的国际二三线品牌甚 【论文格式范文】 至国内的一些品牌都了装修补贴的要求，甚 【论文格式范文】 至要求最佳位置、零租金，甚 【论文格式范文】 至代垫首期铺货费。”在日前的购物中心年会上，一位不愿具名的商业地产招商人士向商报记者无奈表示。
“放低身段贴租招商”的做法肇始于杭州大厦。2004年末，杭州大厦重新装修后亮相，为凸显其“精品化、国际化”的新定位，以免租3年和装修费的优厚条件吸引了世界知名品牌ＬＶ箱包入驻。在杭州大厦的示范效应后，国内北京、上海、天津等各大商圈纷纷效法免租3年甚 【论文格式范文】 至5年，慷慨补贴数千万元店面装修费，甚 【论文格式范文】 至代垫铺货费。据商报记者硕士论文，天津友谊商厦为吸引LV入驻，向LV承诺了单店销量，为此还发生过动员全商场的商户和员工购买LV箱包以完成所承诺销量的事情。而北京乐天银泰百货为其商场补贴国际品牌的装修改造费用高达2亿多元。
而现在，国际一线品牌商入驻的极其优惠待遇被无限制泛滥。“，除了一般性的装修补贴外，甚 【论文格式范文】 至出现了倒扣点的招租模式。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受商报记者采访时表示，所谓“倒扣点”地产商必须承诺每个月门店能达到多少销量，否则地产商必须补偿这销售利润。一般而言，倒扣点为承诺销量的5-10%。郭增利说，“换句话说，国际一线品牌商在国内的投资开发已到了无需承担任何经营风险的地步。从场租到装修到建店铺货到销售量，的新店开发投资成本都为零，国际一线品牌商将此全部、完整地转嫁给开发商了。”
购物中心专家委员成路说，以往开发商还能把国际一线品牌商的高成本转嫁给国内的品牌商和中小的零售企业，要求入驻的国内品牌企业接受高租金、高扣点、差位置，但现在连国内一些品牌商也能开出“装修补贴”的要求了，开发商们似乎都在竞相做着的“赔本赚吆喝”的亏本买卖。
上述人士坦言，在商言商，谁都不愿意做“赔本的买卖”，但眼下同行都有趋势，别人给予优惠了你不给出同样的力度，结果只能导致招商推进。“现在优质商家越来越少，在同商圈或城市，进了你家就可能在同商圈内开出家，所以先下手为强。”这位人士说，招商的确难度非常大，稍微比较好的品牌在与商业项目谈合作时都很强势。要求项目好、位置好，还要业主愿意装修补贴，同时以纯销售提成租金才有机会继续洽谈。
“僧多粥少”似乎已商业地产面临的现实【会计论文】。在日前意大利高级成衣品牌Versace Collectiony亚洲最大旗舰店落户北京庄胜崇光百货（SOGO）的仪式上，公司范思哲品牌部荣华就向商报记者坦言，近来全国各地邀约开店的地产商层出不穷，装修补贴、免租等优惠条件比“响亮”，但全球知名奢侈品集团Versace（范思哲）旗下高级成衣品牌，对于城市还是的考虑。
同业竞争的压力下，地产商们当然希望降低风险有资金回报，论文范文，一场品牌争夺战就此拉开。荣华说，，被邀约参加的城市商业项目招商推广启动的盛典排场比大是其表现。
，为吸引优质品牌商入驻，一些商业项目的招商团队告诉商报记者，现在采取“先进来再谈价”的做法。“一些商场购物中心的门店开业半年了还未谈到收租，租金要看经营双方谈判的效果而定。”国内一品牌商告诉商报记者说。“在以往，项目首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对。现在则，即使一层把GUCCI谈下来，剩下的二三层还是推进。”
据购物中心专业委员会的全国调查，的购物中心招商市场行情，一线品牌要求的装修补贴金额上升了50％-100％不等，相反，租金却反过来下调。
这论文格式范文意味着商业地产供需的天平也在悄然转化？答案似乎是的。“以往的业主市场正在转变成租户市场。”国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔·克切维尔（Michael P. Kercheval）在亚太购物中心年会上表示，商业地产的迅猛增长正将商业地产的话语权转向租户，品牌商将拥有更多挑选和话语权，而地产商将面临更大的经营压力。
高端井喷的同质化
上述案例并非孤案。在接受商报记者的采访中，人士都坦言国内商业物业正着更加残酷的竞争，大商业物业都坦言招商紧张或招租。眼下，商业地产是被各路资本行情看好的“黄金行业”，如此繁华大势下，为何会让国内商场出现大面积“亏本的买卖”呢？
“国内购物中心同时间放量，投资开发增幅，必定导致众多开发商在同一时间段开始招商、运营，同业竞争当然会导致招商紧张。”郭增利说。
购物中心产业资讯中心发布的数据，仅东莞、石家庄、贵阳3个城市在2011年年底将迎来约780万平方米的商业供应。而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热论文格式范文更甚。沈阳开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个，购物中心发布的建造计划达100个；成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达8
，成路质疑说，“国际国内优质品牌商家资源就那么多，再如何看好市场，再着急扩大规模也填补不了商业地产张开的血盆大口。”
在商业地产的投资开发热潮中，开发商们无不选择了高端购物中心和奥特莱斯这两种最为高端的商业项目的开发。在成路浅析【会计论文】看来，这就导致开发商招商紧张的局面。
成路表示，，国内的商业地产从上海的淮海路到重庆的解放碑，从天津的友谊商厦到杭州的湖滨新天地，“高端化”和“国际化”已商业街和商场定位、提升和改造的唯一主题，而地方政府也在进驻权、税收、补贴等，或间接地主张商业项目往高端走。
今年12月，阳光新业从首创集团“接手”的新业中心?水晶宫将启动招商，这将是北京城内的又一高端购物中心，而在这，北京已掀起了一股高档商业项目开发的热潮。商业面积供应的放量，也导致招商竞争日趋激烈。从2007年以来，金融街购物中心、新光天地，乐天银泰百货、金宝汇的入市，高端商业呈现一种井喷式的发展。仅在东三环沿线，就盘踞了国贸商城、银泰中心和新光天地三家量的高端购物中心，而国贸三期商城也密集开业中。
郭增利说，同一商圈的不同商城同质化定位，是招商工作的最大“杀手”。因为同一品牌进驻同一商圈，一些高端品牌商担心会对两处销售造成互相，顾此失彼；另外，同质化的后果行业利润下滑，同质化的品牌不得不以打折促销来抢客源和提升销售量。有关数据，去年国内10多家百货类上市公司营收增长，但过半企业的净利润却出现下滑，最的甚 【论文格式范文】 至创下10年以来新低。
实际上，业内的，国内北、上、广一线城市和个别二线城市的中心区商业类物业早已饱和。参照国际标准，西方发达人均的商业物业面积也仅为1.2平方米。而上述数字，北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积早已超过了数字，上海甚 【论文格式范文】 至超出了人均2平方米，甚 【论文格式范文】 至中山、沈阳、昆明等不少二线城市也在快速向这一数字靠近。
“的社会经济和商业展成熟，居民消费能力较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。太多的商业面市将会造成过量。”成路说，正是商业项目的放量导致招商紧张，扭曲的贴租赔本政策才会在全国大面积泛滥。
“国内购物中心为主的商业地产的开发一直创新，各开发商推出的产品大同小异，品牌几乎一样，走进哪个卖场一样的。”成路说，招商难就众多商业项目的推出都选择了同定位和模式，已是的同质化。
奥特莱斯是商业地产开发的另热点。，连国际品牌GAP的企业房地产部全球高级副总裁卓大伟都忍不住在商业地产大会上抨击国内开发商的“短视”。卓大伟说，年内发布建设的奥特莱斯多达四五十家，这些奥特莱斯无论文格式范文宣称要奢侈品牌，但他这一模式不太正确，因为任何人数最多的阶层中产阶层，奥特莱斯吸引更多为中产阶层服务的品牌。
迈克尔-克切维尔也认同卓大伟的说，商业地产最大的【会计论文】可能缺乏多的零售品牌去填满要放量的这些购物中心。
“，当这波热潮过后，国内有不少商业项目将陷入困境。”成路告诉商报，国内商业项目开发正与有限的零售品牌资源形成反差，在如此一哄而上的同业竞争局面下，预计未来几年内，必定有商业地产项目会陆续出现【会计论文】。
商业规划缺失
实际上，贴租招商已国内开发商运营商业地产的“心头之痛”，但招商难或许只是揭开了商业地产疮疤的一角。
郭增利表示，与开发商招商难相对应的是，着急扩大规模的品牌商却也遭遇选址难。郭增利，一些高端品牌仍向其抱怨在国内依然找不到合适的物业，而不得不延缓市场的步伐。
这或许才是【会计论文】的会计论文范文。郭增利说，这意味着在这轮商业地产爆发式增长的背后，实则是大量激增的商业地产项目将得不到相应的匹配，意味着将空置和库存。
而眼下北京、上海甚 【论文格式范文】 至二线城市的商业地产库存量已是高居不下。以北京为例，据统计，截至北京商业地产存量面积已达959万平方米，按较快的销售速度计算，也至少28个月才能消化完。在上海，据调查商业地产库存已超过千万平方米。广州在2010年新建商业项目建筑面积超过120万平方米，超过广州此前5年新建商业面积的总和，如此庞大的新增商业面积，至少3年才能消化完。同样，截至去年10月底，西安市商业地产库存达343.89万平方米，即使今年西安最火爆的销售速度来测算，仍将近四年的时间才能将这些存量全部消化。
但地产商们显然还未意识到风险。与上述库存相对应的是，地产商们仍在源源不断地“跑步进场”，加速抢食所谓的商业地产“黄金十年”蛋糕。而让业界担心的是，三四线城市出现了太多的商业项目，几乎清一色的大而全的“综合体”，高端化的购物中心，而当地的消费市场根本那么大的承受能力，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很断裂，进而一连串的连锁反应。
香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地商业地产项目将陆续出现【会计论文】；3年左右，会有一批项目倒闭。
而对于造成以高端购物中心、奥特莱斯、城市综合体为主的商业地产“疯长”现象的浅析【会计论文】，商报记者采访中的是两种较为主流的。
一种是地方政府的助推当首。为提速城市经济发展，地方政府对于上述商业项目的开发大开“绿灯”，尤其是二线甚 【论文格式范文】 至三四线城市，地方政府纷纷为大型商业项目强制贴加“高端”标准，因此催生同质化的高端商业项目扎堆。
但以郭增利为首的中购联购物中心专业委员会的却，的商业地产开发热潮中，地方政府的干预和度越来越弱，还是开发商自身利益、利润的驱动使然。“相对早前刚刚革新开放地方政府借国际一线品牌、500强提升政绩，为此减少开发商拿地成本，近来地方政府对于此需求相对减弱，商业项目一味高端化主旨还开发商的动机。”
中购联购物中心发展委员会的调查，国内购物中心“一味做高端”大都开发商希望“做高端”的主观动机，而论文格式范文本着市场论文范文样的购物中心去开发。“本土开发商本身对品牌商的号召力高，又缺乏国际一线资源，还面临着诸多的同业竞争，可想而知遭遇的招商阻力就会更大，导致本土购物中心成功率低于外资购物中心。”
但政府规划的缺失却硕士论文导致现在城市批量建设的商业地产缺少质量的症结。“是因为开发商拿到地时，指标都已被部门硬性规定出来，而商务部门的参与，未经专业的商业规划。”在郭增利带领国内购物中心企业考察澳洲市场时，郭曾发问澳洲最大的商业地产公司硕士论文全球最大的商业地产上市公司西田公司（Westfield）：为何披荆斩棘却迟迟未进军被最大潜力的市场？ 西田公司表示，其对市场一直很，但难题城市能保证未来在其开店后三公里商圈范围内是唯一的一家购物中心。规划缺失导致的恶性竞争被西田公司商业地产发展最大的难题。
业内人士都同意的是，规划缺失是导致商业地产乱象的理由。成路说，要对商业地产调控、干预，首要的落点，是“对商业地产的合理规划加强引导”，对于商业项目的开发建设有专业、科学的规划，纳入整个城市总体规划中，与当地城市经济发展、人口增长和商业企业的发展速度相协调。郭增利也表示，地方政府对商业地产的规划应对整个城市当中设置的地段应合理布局的业态，同时采取多中心的规划层次去规避分布不均的【会计论文】。
值得欣慰的是，商业地产不断高涨的行情已政府部门的。此前，银监会向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷。这已是银监会今年次对商业地产发出的信贷预警。银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“和警觉”。
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此前，国内一些商场为了提升档次会给予国际一线品牌商“装修补贴”的招商优惠政策，而近来“赔本”的招租现象大有全国泛滥之势。据商报记者调查硕士论文，在一般性的装修补贴之外，“零租金、铺货费、倒扣点……”愈加苛刻的条件都被开发商运用到购物中心、商业地产项目的招商中来，而“受惠”亦从此前的国际一线品牌商泛滥到国际二三线品牌甚 【论文格式范文】 至国内品牌商。
在楼市调控持续的当下，商业地产是一直被行情看好的“黄金行业”，千军万马各路资本汹涌而来欲抢食“十年蛋糕”，为何会出现与此大势截然错位的“贴租”现象？显然，对于现实的正视，将关系到这波商业地产的热潮到底能持续多久。
开发商“赔本贴租”泛滥
“绝佳的180度街景位置、首次进场免3-5年租金、门店装修补贴费用到代垫首批货物的铺货费。”商业地产行业内一些二三线城市公开的面向国际一线品牌招商的“高规则礼遇”。这一度被国内品牌商斥为不公平的“非国民待遇”。
论文范文，这一极其优惠的“非国民待遇”近来已被开发商们竞相覆盖到更广大群体上。“现在国际上毫无知名度的国际二三线品牌甚 【论文格式范文】 至国内的一些品牌都了装修补贴的要求，甚 【论文格式范文】 至要求最佳位置、零租金，甚 【论文格式范文】 至代垫首期铺货费。”在日前的购物中心年会上，一位不愿具名的商业地产招商人士向商报记者无奈表示。
“放低身段贴租招商”的做法肇始于杭州大厦。2004年末，杭州大厦重新装修后亮相，为凸显其“精品化、国际化”的新定位，以免租3年和装修费的优厚条件吸引了世界知名品牌ＬＶ箱包入驻。在杭州大厦的示范效应后，国内北京、上海、天津等各大商圈纷纷效法免租3年甚 【论文格式范文】 至5年，慷慨补贴数千万元店面装修费，甚 【论文格式范文】 至代垫铺货费。据商报记者硕士论文，天津友谊商厦为吸引LV入驻，向LV承诺了单店销量，为此还发生过动员全商场的商户和员工购买LV箱包以完成所承诺销量的事情。而北京乐天银泰百货为其商场补贴国际品牌的装修改造费用高达2亿多元。
而现在，国际一线品牌商入驻的极其优惠待遇被无限制泛滥。“，除了一般性的装修补贴外，甚 【论文格式范文】 至出现了倒扣点的招租模式。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受商报记者采访时表示，所谓“倒扣点”地产商必须承诺每个月门店能达到多少销量，否则地产商必须补偿这销售利润。一般而言，倒扣点为承诺销量的5-10%。郭增利说，“换句话说，国际一线品牌商在国内的投资开发已到了无需承担任何经营风险的地步。从场租到装修到建店铺货到销售量，的新店开发投资成本都为零，国际一线品牌商将此全部、完整地转嫁给开发商了。”
购物中心专家委员成路说，以往开发商还能把国际一线品牌商的高成本转嫁给国内的品牌商和中小的零售企业，要求入驻的国内品牌企业接受高租金、高扣点、差位置，但现在连国内一些品牌商也能开出“装修补贴”的要求了，开发商们似乎都在竞相做着的“赔本赚吆喝”的亏本买卖。
上述人士坦言，在商言商，谁都不愿意做“赔本的买卖”，但眼下同行都有趋势，别人给予优惠了你不给出同样的力度，结果只能导致招商推进。“现在优质商家越来越少，在同商圈或城市，进了你家就可能在同商圈内开出家，所以先下手为强。”这位人士说，招商的确难度非常大，稍微比较好的品牌在与商业项目谈合作时都很强势。要求项目好、位置好，还要业主愿意装修补贴，同时以纯销售提成租金才有机会继续洽谈。
“僧多粥少”似乎已商业地产面临的现实【会计论文】。在日前意大利高级成衣品牌Versace Collectiony亚洲最大旗舰店落户北京庄胜崇光百货（SOGO）的仪式上，公司范思哲品牌部荣华就向商报记者坦言，近来全国各地邀约开店的地产商层出不穷，装修补贴、免租等优惠条件比“响亮”，但全球知名奢侈品集团Versace（范思哲）旗下高级成衣品牌，对于城市还是的考虑。
同业竞争的压力下，地产商们当然希望降低风险有资金回报，论文范文，一场品牌争夺战就此拉开。荣华说，，被邀约参加的城市商业项目招商推广启动的盛典排场比大是其表现。
，为吸引优质品牌商入驻，一些商业项目的招商团队告诉商报记者，现在采取“先进来再谈价”的做法。“一些商场购物中心的门店开业半年了还未谈到收租，租金要看经营双方谈判的效果而定。”国内一品牌商告诉商报记者说。“在以往，项目首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对。现在则，即使一层把GUCCI谈下来，剩下的二三层还是推进。”
据购物中心专业委员会的全国调查，的购物中心招商市场行情，一线品牌要求的装修补贴金额上升了50％-100％不等，相反，租金却反过来下调。
这论文格式范文意味着商业地产供需的天平也在悄然转化？答案似乎是的。“以往的业主市场正在转变成租户市场。”国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔·克切维尔（Michael P. Kercheval）在亚太购物中心年会上表示，商业地产的迅猛增长正将商业地产的话语权转向租户，品牌商将拥有更多挑选和话语权，而地产商将面临更大的经营压力。
高端井喷的同质化
上述案例并非孤案。在接受商报记者的采访中，人士都坦言国内商业物业正着更加残酷的竞争，大商业物业都坦言招商紧张或招租。眼下，商业地产是被各路资本行情看好的“黄金行业”，如此繁华大势下，为何会让国内商场出现大面积“亏本的买卖”呢？
“国内购物中心同时间放量，投资开发增幅，必定导致众多开发商在同一时间段开始招商、运营，同业竞争当然会导致招商紧张。”郭增利说。
购物中心产业资讯中心发布的数据，仅东莞、石家庄、贵阳3个城市在2011年年底将迎来约780万平方米的商业供应。而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热论文格式范文更甚。沈阳开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个，购物中心发布的建造计划达100个；成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达8
3.9%，出现过剩化的趋势。
在商业地产的行业性论坛和会议上，沈阳是被业内人士提及最多的城市，国内商业地产投资“疯狂城市”的典型代表。在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就了”。商业项目过剩，沈阳商业地产竞争激烈。对比来看，济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金高于沈阳。，成路质疑说，“国际国内优质品牌商家资源就那么多，再如何看好市场，再着急扩大规模也填补不了商业地产张开的血盆大口。”
在商业地产的投资开发热潮中，开发商们无不选择了高端购物中心和奥特莱斯这两种最为高端的商业项目的开发。在成路浅析【会计论文】看来，这就导致开发商招商紧张的局面。
成路表示，，国内的商业地产从上海的淮海路到重庆的解放碑，从天津的友谊商厦到杭州的湖滨新天地，“高端化”和“国际化”已商业街和商场定位、提升和改造的唯一主题，而地方政府也在进驻权、税收、补贴等，或间接地主张商业项目往高端走。
今年12月，阳光新业从首创集团“接手”的新业中心?水晶宫将启动招商，这将是北京城内的又一高端购物中心，而在这，北京已掀起了一股高档商业项目开发的热潮。商业面积供应的放量，也导致招商竞争日趋激烈。从2007年以来，金融街购物中心、新光天地，乐天银泰百货、金宝汇的入市，高端商业呈现一种井喷式的发展。仅在东三环沿线，就盘踞了国贸商城、银泰中心和新光天地三家量的高端购物中心，而国贸三期商城也密集开业中。
郭增利说，同一商圈的不同商城同质化定位，是招商工作的最大“杀手”。因为同一品牌进驻同一商圈，一些高端品牌商担心会对两处销售造成互相，顾此失彼；另外，同质化的后果行业利润下滑，同质化的品牌不得不以打折促销来抢客源和提升销售量。有关数据，去年国内10多家百货类上市公司营收增长，但过半企业的净利润却出现下滑，最的甚 【论文格式范文】 至创下10年以来新低。
实际上，业内的，国内北、上、广一线城市和个别二线城市的中心区商业类物业早已饱和。参照国际标准，西方发达人均的商业物业面积也仅为1.2平方米。而上述数字，北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积早已超过了数字，上海甚 【论文格式范文】 至超出了人均2平方米，甚 【论文格式范文】 至中山、沈阳、昆明等不少二线城市也在快速向这一数字靠近。
“的社会经济和商业展成熟，居民消费能力较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。太多的商业面市将会造成过量。”成路说，正是商业项目的放量导致招商紧张，扭曲的贴租赔本政策才会在全国大面积泛滥。
“国内购物中心为主的商业地产的开发一直创新，各开发商推出的产品大同小异，品牌几乎一样，走进哪个卖场一样的。”成路说，招商难就众多商业项目的推出都选择了同定位和模式，已是的同质化。
奥特莱斯是商业地产开发的另热点。，连国际品牌GAP的企业房地产部全球高级副总裁卓大伟都忍不住在商业地产大会上抨击国内开发商的“短视”。卓大伟说，年内发布建设的奥特莱斯多达四五十家，这些奥特莱斯无论文格式范文宣称要奢侈品牌，但他这一模式不太正确，因为任何人数最多的阶层中产阶层，奥特莱斯吸引更多为中产阶层服务的品牌。
迈克尔-克切维尔也认同卓大伟的说，商业地产最大的【会计论文】可能缺乏多的零售品牌去填满要放量的这些购物中心。
“，当这波热潮过后，国内有不少商业项目将陷入困境。”成路告诉商报，国内商业项目开发正与有限的零售品牌资源形成反差，在如此一哄而上的同业竞争局面下，预计未来几年内，必定有商业地产项目会陆续出现【会计论文】。
商业规划缺失
实际上，贴租招商已国内开发商运营商业地产的“心头之痛”，但招商难或许只是揭开了商业地产疮疤的一角。
郭增利表示，与开发商招商难相对应的是，着急扩大规模的品牌商却也遭遇选址难。郭增利，一些高端品牌仍向其抱怨在国内依然找不到合适的物业，而不得不延缓市场的步伐。
这或许才是【会计论文】的会计论文范文。郭增利说，这意味着在这轮商业地产爆发式增长的背后，实则是大量激增的商业地产项目将得不到相应的匹配，意味着将空置和库存。
而眼下北京、上海甚 【论文格式范文】 至二线城市的商业地产库存量已是高居不下。以北京为例，据统计，截至北京商业地产存量面积已达959万平方米，按较快的销售速度计算，也至少28个月才能消化完。在上海，据调查商业地产库存已超过千万平方米。广州在2010年新建商业项目建筑面积超过120万平方米，超过广州此前5年新建商业面积的总和，如此庞大的新增商业面积，至少3年才能消化完。同样，截至去年10月底，西安市商业地产库存达343.89万平方米，即使今年西安最火爆的销售速度来测算，仍将近四年的时间才能将这些存量全部消化。
但地产商们显然还未意识到风险。与上述库存相对应的是，地产商们仍在源源不断地“跑步进场”，加速抢食所谓的商业地产“黄金十年”蛋糕。而让业界担心的是，三四线城市出现了太多的商业项目，几乎清一色的大而全的“综合体”，高端化的购物中心，而当地的消费市场根本那么大的承受能力，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很断裂，进而一连串的连锁反应。
香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地商业地产项目将陆续出现【会计论文】；3年左右，会有一批项目倒闭。
而对于造成以高端购物中心、奥特莱斯、城市综合体为主的商业地产“疯长”现象的浅析【会计论文】，商报记者采访中的是两种较为主流的。
一种是地方政府的助推当首。为提速城市经济发展，地方政府对于上述商业项目的开发大开“绿灯”，尤其是二线甚 【论文格式范文】 至三四线城市，地方政府纷纷为大型商业项目强制贴加“高端”标准，因此催生同质化的高端商业项目扎堆。
但以郭增利为首的中购联购物中心专业委员会的却，的商业地产开发热潮中，地方政府的干预和度越来越弱，还是开发商自身利益、利润的驱动使然。“相对早前刚刚革新开放地方政府借国际一线品牌、500强提升政绩，为此减少开发商拿地成本，近来地方政府对于此需求相对减弱，商业项目一味高端化主旨还开发商的动机。”
中购联购物中心发展委员会的调查，国内购物中心“一味做高端”大都开发商希望“做高端”的主观动机，而论文格式范文本着市场论文范文样的购物中心去开发。“本土开发商本身对品牌商的号召力高，又缺乏国际一线资源，还面临着诸多的同业竞争，可想而知遭遇的招商阻力就会更大，导致本土购物中心成功率低于外资购物中心。”
但政府规划的缺失却硕士论文导致现在城市批量建设的商业地产缺少质量的症结。“是因为开发商拿到地时，指标都已被部门硬性规定出来，而商务部门的参与，未经专业的商业规划。”在郭增利带领国内购物中心企业考察澳洲市场时，郭曾发问澳洲最大的商业地产公司硕士论文全球最大的商业地产上市公司西田公司（Westfield）：为何披荆斩棘却迟迟未进军被最大潜力的市场？ 西田公司表示，其对市场一直很，但难题城市能保证未来在其开店后三公里商圈范围内是唯一的一家购物中心。规划缺失导致的恶性竞争被西田公司商业地产发展最大的难题。
业内人士都同意的是，规划缺失是导致商业地产乱象的理由。成路说，要对商业地产调控、干预，首要的落点，是“对商业地产的合理规划加强引导”，对于商业项目的开发建设有专业、科学的规划，纳入整个城市总体规划中，与当地城市经济发展、人口增长和商业企业的发展速度相协调。郭增利也表示，地方政府对商业地产的规划应对整个城市当中设置的地段应合理布局的业态，同时采取多中心的规划层次去规避分布不均的【会计论文】。
值得欣慰的是，商业地产不断高涨的行情已政府部门的。此前，银监会向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷。这已是银监会今年次对商业地产发出的信贷预警。银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“和警觉”。
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