对于补偿“拆一还一”补偿方式是否需要确认收入？

一、案例概况

A公司拥有一栋房产，建于1987年，四层框架结构，其中：一层属于营业用房，二至四层属于办公用房，总面积600.48平方米，该房产账面原值200979.55元，净值181924.63元。因旧城改造需要，B房地产开发有限责任公司（以下简称“B”公司）实施整体拆迁开发。2010年7月20日A公司与B公司签订了《拆迁补偿协议》，拆迁补偿协议规定：（1）拆迁后原地回迁，回迁房为框架结构，回迁面积为600.48平方米，回迁房1500元/平方米；（2）拆迁过渡期为两年，临时过渡费每平方米5元，按被拆迁房产面积计算，超过两年期限，租赁临时办公房费用由B公司承担；（3）房屋装修补偿按二等装修标准补偿，每平方米补偿50元，按被拆迁房产面积计算；（4）其它搬家费每平方米5元，按被拆迁房产面积计算。
2012年7月24日，A公司与B公司签订《拆迁补偿补充协议》，协议规定：（1）回迁房系县人民北路“金泰广场”项目裙楼部分（共五层），一至二层回迁面积为300.24平方米，按回迁1500元/平方米计算，应支付给B公司450360元，一至二层实际回迁面积473.71平方米，超面积返还的173.47平方米，按市场12000元/平方米计算，应付给B公司2081640元；（2）三至四层回迁面积为300.24平方米，按回迁1500元/平方米计算，应支付给B公司450360元，三至四层实际回迁面积74

5.78平方米，超面一般论文格式范文http://www.328tibet.cn

积返还的445.54平方米，按市场4200元/平方米计算，应付给B公司1871268元；（3）B公司将第五层房产按市场4200元/平方米出售给A公司，面积37

2.89平方米，价款1566138元。

上述拆迁返还及购买超面积的房产，A公司共计支付给B公司房款641976

6.00元。

二、案例分析

1.“拆一还一”补偿方式是否属于“货币换”或“非货币换”的范畴？

《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》第二条规定，如果非货币性资产交换，涉及补价的，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考，低于25%为非货币性资产交换，高于25%为货币性资产交换。
从表象上看，A公司该项“拆一还一”补偿业务是用旧固定资产（旧房屋）600.48平方米换入新固定资产（新房屋）600.48平方米，换入新的固定资产的公允价值为4863888元（300.24×12000+300.24×4200），且A公司支付补价900720元（600.48×1500）占换入新固定资产总金额的18.51%，属于非货币性资产交换，A公司应按公允价值确认拆迁补偿600.48平方米的收入，即4863888元，并计提相关税金及附加，如营业税、企业所得税、土地增值税等。
判断某项经济业务是否属于“货币性资产交换”还是“非货币性资产交换”？关键要看换入资产与换出资产的产权是否发生了实质性转移，A公司将被拆迁的房屋交付给B公司，B公司将其拆除，在此基础上重新建新房，新的房屋建成后，B公司等面积房屋返还给A公司，超过拆迁面积房屋A公司按市场购买，在整个拆迁过程中，A公司并没有将被拆迁房屋的所有权过户给B公司，B公司未取得A公司被拆迁房屋的处置权、收益权和分配权。该项拆迁补偿实质上是：A公司委托给有房地产开发资质的B公司在原址上将旧的房产拆除，按新的规划、设计重新翻建成新的房屋，对A公司来说只是固定资产重新翻建。
因此，A公司“拆一还一”补偿方式，既不属于“货币性资产交换”，也不属于“非货币性资产交换”。

2.“拆一还一”补偿方式是否属于“以旧换新”的范畴？会计毕业论文范例

从现象上看，A公司“拆一还一”补偿方式更加符合会计上“以旧换新”，A公司是用旧的房屋置换新的房屋。若“拆一还一”补偿方式属于“以旧换新”，意味着：A公司将被拆迁的旧房屋销售给B公司，A公司按评估价值确认被拆迁旧房产的销售收入，同时，A公司按市场确认新的房屋价值。
从销售收入确认的条件上看：与A公司被拆迁房产相关所有权的主要风险及其报酬是否发生转移呢？B公司返还给A公司房产的销售高低与B公司没有直接关系，该房产未来的增值与减值与B公司也没有直接关系，A公司被拆迁房产相关所有权的主要风险及其报酬并未转移，A公司被拆迁的旧房产不符合收入确认条件，不存在销售收入确认的问题。
因此，“拆一还一”补偿方式不属于“以旧换新”的范畴。

三、账务处理

“拆一还一”补偿方式应该是一种资产重新翻建。怎么进行账务处理呢？按照国家税务总局2011年第34号《公告》规定：企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。
（1）A公司将被拆迁的房屋账面价值转入“在建工程”科目，借记“在建工程”18192

4.63元，借记“累计折旧”190592元，贷记“固定资产”200979.55元。

（2）A公司支付给B公司的房款，借记“在建工程”6419766元，贷记“银行存款”6419766元。
（3）A公司支付相关契税等，借记“在建工程”256790.64元，贷记“银行存款”256790.64元。
（4）房屋验收，交付使用，借记“固定资产”685848

1.27元，贷记“在建工程”68584827元。

至于A公司收到过渡费、搬迁费、装璜费等，应计入“长期专项应付款”科目，支付过渡费、搬迁费、装璜费在其中列支，余额转入营业外收入。
作者单位：铜陵华诚会计师事务所