阐释房地产房地产税制革新对房地产参与主体影响

当前位置: 大雅查重 - 范文 更新时间:2024-01-17 版权:用户投稿原创标记本站原创
【摘要】 文章围绕房地产税制改革对房地产市场不同参与主体的影响进行定量分析。分别从整个房地产税收、流转环节房地产税收及保有环节房地产税收对房地产市场中的消费者、房地产开发商、地方政府及政府可能产生的影响,建立相关数学模型进行定量分析,探寻我国房地产税制改革的方向。
【关键词】 房地产税制; 房地产税收; 改革
税收是政府取得财政收入的基本形式,其通过征税的方式参与社会产品的分配、占有部分社会资源以满足社会公共需求。税收在取得财政收入的同时,政府征税也改变了各经济活动主体的利益,而利益的多少又直接影响到他们的行为。房地产税制改革必然触及房地产市场不同参与主体的利益,并且对他们的行为产生影响。
关于房地产税制改革对房地产市场的影响,以前的研究多集中于税收的调整影响房地产市场的供需关系,进而对房地产市场中供需双方的行为产生影响,并对这种影响作出定性分析。但这种研究多是从理论层面来分析和解答,相关的定量分析非常少。原因在于房地产市场的影响因素非常广,仅宏观政策的影响就包括货币政策、财政政策、土地政策等,而近来不断加大的行政手段也对房地产市场产生了较大的影响。在这些政策中税收政策只是财政政策的一种,如何来剥离其他政策进而对税收政策对房地产市场的影响进行定量分析是此项研究的一个难点。本文将通过2001—2010年房地产税收与房地产市场不同参与主体的数据资料分析,来寻求税制改革对房地产市场不同主体产生的关联变化。

一、数据与分析方法

(一)房地产税收数据的选取

根据本文研究的需要,对于房地产税收数据的选取,本文分为流转环节房地产税与保有环节房地产税。流转环节房地产税包括:营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税。其中营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等几个税种由于不仅涉及房地产业还涉及其他行业,所以在数据的选取中以房地产行业缴纳的税收进行选取。保有环节房地产税包括:房产税、城镇土地使用税。2001—2010年房地产流转环节税收及保有环节税收具体数据见附录中附表1与附表2,趋势见图1。

(二)其他相关数据的选取

为了分析房地产税变动对消费者的影响,本文选取了我国2001—2010年城镇居民人均住房支出作为分析数据,这主要是由于我国现行的房地产税对农村地区基本上都是免税,所以税收与农村的住房消费支出关联度非常小。同时为了剔除由于房价上涨因素导致的人均住房消费支出的影响,本文将通过住房消费指数来进行数据调整。为了研究房地产税对房地产企业的影响,本文选取了我国2001—2010年全国固定资产投资中的房地产开发投资作为分析数据,同时通过建房投资指数来剔除房地产开发过程中所受到的通胀影响。最后,为了讨论房地产税调整对地方财政收入及财政收入的影响,本文选取了我国2001—2010年地方财政收入及财政收入作为分析数据,并以我国消费指数来消除通胀对收入的影响。以上具体数据见附录。

(三)分析方法

将城镇居民的人均住房支出记作C1t,房地产开发投资记作I1t,财政收入记作Yct,地方财政收入记作Ylt,房地产税记作T1t,流转环节的房地产税记作T11t,保有环节的房地产税记作T12t。住房消费指数记作P1,建房投资指数记作P2,消费指数P3,固定资产投资指数P4。以上指数均为定基指数,基期为2001。模型中参数?琢表示房地产税收弹性,?琢1表示流转环节的房地产税收弹性,?琢2表示保有环节的房地产税收弹性,?茁表示方程的截距项,?着t表示残差项。
假设流转环节和保有环节的税赋全部转移给消费者,因此两个环节的税赋均用住房消费指数剔除通胀因素。采用2001至2010年的时间序列数据,进行实证研究。本文涉及的各种指数数据见附录,趋势见图2。

二、房地产税制改革对消费者的影响分析

房地产税制改革对消费者的影响,数据选取了城镇居民人均住房消费支出来进行分析,这样可以反映出消费者对房地产税变动所采取的不同消费态度,从中看出房地产税制改革对消费者的影响。分析从两个方面来进行:一是从整个房地产税与城镇居民人均消费支出来进行数据分析;二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税与城镇居民人均消费支出进行数据分析。按照以上的分析方法分别得出表

1、表2所示的结果(结果由Eviews5.0计算得到,下同)。

从表1可以看出,房地产税收变动1%,居民住房支出变动-0.0292%,但是t值显示这一变动并不显著而且可决系数R-squared表明变量In(C1t/P1)和In(T1t/P1)之间基本不存在线性关系;表2结果显示,流转环节的房地产税收每变动1%,居民住房支出变动-0.1613%,保有环节的税收变动1%,居民住房支出变动0.2264%,t值显示方程(5)的弹性系数是显著的,但方程(5)等号右边的线性组合对因变量的解释程度并不高。
从整个房地产税收变动与居民住房支出的比例关系来看,在房地产税制改革中,如果调增房地产税收,必然增加居民的购房负担,使得居民在购房时考虑税收的影响,更加慎重地选择买房,导致居民住房支出的减少。
流转环节房地产税与居民住房支出变动比例关系呈现相反的方向,如果在房地产税制改革中增加流转环节的税收将带来居民住房支出减少。这一方面表明,对流转环节增加税收,容易抬高消费者的购房门槛,不利于住房消费的增加。另一方面,由于我国住房市场的供需不平衡及房屋供给结构性问题,使得对流转环节征收的房地产税很容易被转稼给消费者,从而造成购房成本增加,使得很多消费者买不起房,导致住房消费支出因消费者买不起房而减少。
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税收与居民住房支出变动比例呈现正向关联变动,即若在房地产税制改革中对保有环节征税,有利于刺激居民的住房消费支出。这一结果与理论的结果相反。按正常情况,若加大对保有环节征税,将增加购房者的持有成本,从而使消费者减少不必要的购房,使居民住房支出减少。但结果刚好相反,从中可以看出,现有的保有环节税收对抑制炒房的作用有限。若对保有环节增加征税力度,一方面可以减少向流转环节征税导致的房价上涨,对平抑房价是有好处的。另一方面对保有环节征税可以抑制房地产投机行为,增加投机成本,减少房地产市场中投机者抬高房价的比例,也有利于房价的平稳。平稳合理的房价,有利于刺激房地产市场中刚性购房者的购买力,最终导致住房支出不降反升的结果出现。摘自:毕业论文摘要http://www.328tibet.cn