分析浅谈房地产企业成本制约

当前位置: 大雅查重 - 范文 更新时间:2024-01-09 版权:用户投稿原创标记本站原创
摘要:成本控制是房地产企业生存发展的关键因素。本文首先阐述了房地产企业成本控制的重要性;然后,详细分析了房地产企业成本控制存在的问题;最后,针对房地产企业成本控制当前存在的问题,提出了相应的改善措施。
关键词:房地产企业成本控制有效措施
任何企业要进行正常的生产经营活动并保持持续发展,良好的成本控制都是关键。房地产企业具有投资大,周转期较长的特点,因此其成本控制对企业生存发展尤为重要。尤其在微利时代,房地产开发企业成本控制的战略意义可能甚至比规模扩张更为重要。随着房地产市场的竞争日趋激烈,有效的控制成本更成为企业在激烈的竞争中胜出的关键。

一、房地产企业成本控制存在的问题

虽然房地产企业大多已意识到成本控制对企业生存发展的重要意义,但是目前房地产企业成本控制仍存在诸多问题。

(一)成本控制的观念比较落后,存在错误的认识

我国大多数房地产企业没有实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制。随着房地产企业的发展道路越来越精细化,全面成本控制才是房地产企业现代成本控制的核心。由于以前的整体利润较高,因此,许多民企的老板只把目光盯住销售额而忽视成本控制,缺少合理的规划和利用。企业领导需求导向不明确,财务人员可有可无,竞争压力往往只看见市场、营销,而没有赋予经营管理和企业决策的属性。

(二)成本控制的管理体制不健全

企业没有相应的成本控制的部门和规章,导致干多干少一个样、干好干坏没区别,这种对工作没有考核或者奖惩不到位,给以后的成本控制工作带来不可估量的损失。财务部门仅限于事后成本的核算,源于:大学毕业论文http://www.328tibet.cn
时效性相对滞后。没有事前的预算,事中的监管。这种成本控制模式与现代的房地产管理的要求存在很大的一段距离。大部分房地产企业成本控制处于粗放状态,不能及时准确地发现所存在的根本问题和原因,不能对症下药。许多房地产企业存在着开发周期过长的问题,开发周期和资金使用价值有着密切直接的联系,由于开发周期长,企业不得不承担着大量的费用,比如高额的贷款利息、放缓资金回笼等。一些企业的部分工程既没预算也没监管,只是由个别领导决定,随性而干,且事后取不到正规的票据而不能入成本,造成大量的资金流失。

(三)企业的各个部门缺乏必要沟通,各自为政

房地产开发项目的管理是一个价值链的管理,但是很多企业往往都是各部门各管一段,没有建立有联系历史成本的数据库,造成只知其然,不知其所以然。将成本的核算与分析工作集中于财务部门,没有强调其他部门的成本管理职责,各部门间关于成本控制缺乏有效的沟通,导致成本控制各环节相互脱节。前期没有做好充足的规划和测试,造成个别工程重复建造,加重了成本。工程部门的拖延,造成销售部门已销售的住房迟迟不能交付,产生大量的违约金。

(四)成本信息缺乏全面性、准确性、及时性

由于具体确定房地产开发企业分项成本难度大,再加上行业管理水平和会计人员水平有限等原因,致使财务指标缩水,成本反映不真实。一是工程核算的依据无法及时取得正式票据,即使取得的票据,也没有人审查票据的真实性,导致成本核算缺乏准确性。二是成本核算对象的设立随意性大,不能按照成本项目的核算内容来设置,导致经营决策失去了可靠依据。三是成本不进行分摊或随意分摊,造成成本核算与实际经营的脱离,无法提供真实完整准确的成本资料。

二、改善房地产企业成本控制的措施和建议

针对当前房地产企业成本控制存在的问题,可以从以下方面采取措施,进行改进。

(一)树立全员成本控制的正确认识

收入-成本=利润,收入取决于房价,而房价是市场决定的,只有成本是掌握在自己手里的。成本是可以控制的,不单单是成本部门的问题,需要大家的参与。良好的成本意识是全面控制成本的先决条件。各级领导尤其要以身作则,为良好的成本控制系统营造好的环境。只有领导重视了,才能带动其他人员,形成企业内部的良性循环,做到名副其实的全员成本控制。

(二)建立健全成本控制的部门和规章制度

企业应做到事前要预算,事中有监管,事后有评价,对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。在前期,要做好充足的调研和规划,要确定相关技术的可行性,进行多次招标,设计方案要反复修改,得到最佳的性价比,不要因为自身的事务导致成本的增加。在中期,要综合市场因素,不断地进行调整,一旦成本确定,要具体化,严格把控质量关,将任务落实到具体的负责人。合理控制施工中的工程变更,发现问题及时沟通和解决。审核应严格执行有关规定,经办人员不得随意变通。减少浪费和预算误差,降低成本。加强预见性,减少索赔的发生。严格合同审查制度,强化成本费用支出审批制度,重新核定审批职权范围,实施奖惩制度。在后期,保证施工质量的同时,还要付款的资金到位,控制工期,协调好各部门的工作,千万不要由于各种人为因素造成工程的延期。认真审核结算的资料,结算价与工程量是否符合等。在满足项目需求的前提下,尽量压缩存量资金,减少贷款的总额,缩短贷款的期限,控制贷款的利息。合理的加快开发进度,提前销售环节,是降低财务成本和尽快回笼资金的最有效途径。定岗定员,精简机构,减少人员冗余情况出现。但对关键岗位和关键业务,不能过于减少,有必要充实人员。重视后评价工作,只有不断地总结归纳,我们的水平才能不断的提高。

(三)加强各部门的合作,共同控制成本会计毕业论文任务书

建立企业有联系的历史成本数据库,加强企业内部各部门之间的沟通与协调。不但对以后的工作有便利性,而且能使各个部门彼此有监督性。提高在岗人员的专业素质,不能人浮于事,每一个人都应该严格贯彻公司的成本控制制度,做好自己的本职工作,为公司层层把关。只有实现了每个人都是成本控制主体,每个人都有成本考核目标,没有人处在成本控制制度之外,才能实现成本控制的总体目标,才能从源头上控制成本。一个企业的发展,离不开各个部门的努力,每个部门的工作又是环环相扣,一荣俱荣,一损俱损。

(四)完善房地产企业的成本信息和分析,为经营发展提供坚实的基础

房地产企业开发成本是一个动态的过程,成本控制因而也是动态调整的过程。只有实现成本信息在企业内的共享,才能实现管理者对成本的实时动态的监控。首先,对于设计各阶段的工作,按时对设计方案进行估算,做好各个部门的成本信息收集工作,每月发布项目动态成本信息并据以控制项目成本。其次,及时做出动态成本评估,准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报。

(五)大力有效的规范和开展企业的内审

通过事前决策审计,对企业资金的投放、投资效益、使用率、投资风险等进行审计,保障企业的经济利益。并且通过内部审计人员在企业经济合同审计过程中的工作,将合同履行过程中的纠纷因素排除,减少纠纷发生几率,降低企业不必要损失的出现。通过财务监督、财务信息分析等方式,对企业资金使用去向、资金使用合理性等进行审核检查,维护企业的经济利益同时,还可以及时发现企业内部营私舞弊、贪污盗窃、职务侵占等情况,充分的保障了企业的利益。能够及时、准确的向企业管理者提供企业经济活动报告以及内部查错防弊信息,同时还能够通过内部审计体系对企业管理体系进行内部控制的评测,找出企业管理与控制的缺陷以及存在的问题,并根据问题进行分析,提出意见与改进措施。
综上所述,在当前大环境下,一方面,国家加强金融市场的宏观调控,对资本市场各种违规行为加以整顿和规范,同时抑制房地产过度的市场需求;另一方面,一些实力雄厚的境外资金的涌入和集团型企业的不断扩张,造成房地产行业的竞争非常激烈。房地产企业必须清楚的认识了解当前形势,进行有效的成本控制,合理利用资金,进而在大潮中立于不败之地。
参考文献:
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