浅析会计核算投资性房地产会计核算理由与改善措施

摘要：为规范投资性房地产行为，我国出台了《投资性房地产准则》，但是，在《投资性房地产准则》中却存在着一定的矛盾和问题。文章首先介绍了投资性房地产的内涵及界定，然后针对投资性房地产会计核算问题与改进措施进行了深入而细致的探讨。
关键词：投资性房地产 会计核算 问题 改进措施
随着我国市场经济的不断发展以及房地产业的日益繁荣，投资房地产的企业越来越多。其投资内容主要摘自：硕士论文格式http://www.328tibet.cn
包括：长期持有且在土地增值后预备出让给其他房地产企业的土地使用权，已经出租给其他企业的土地使用权，已经出租的建筑物（不包含自用房地产、存货房地产）等。很显然，这些房地产在状态、持有目的以及用途方面具有明显的投资性质，和企业固定资产中的自用房地产以及存货房地产存在着明显的不同。作为投资性项目，投资性房地产需要单独地进行计量与出售，在计量过程中，常常进行成本模式的后续计量，当能够持续取得可靠的公允价值时，投资性房地产在进行后续计量时也可以按照公允计量模式进行。本文就针对在公允价值模式的前提下投资性房地产会计核算中存在的问题进行认真地分析，并在此基础提出改进措施。

一、投资性房地产及界定

(一)投资性房地产

为规范企业投资性房地产的行为，我国财政部在2006年2月发布了《投资性房地产准则》，对投资性房地产的概念做了明确的界定。投资性房地产就是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括房产和地产两方面的内容。由于我国的土地所有权的拥有者是国家和集体，因此，企业所拥有的只是土地的使用权。因此，在《投资性房地产准则》中的房地产主要包括“土地使用权”以及建设在这些拥有土地使用权土地上的建筑物，其内容主要包括：已经出租给其他企业或者个人的土地使用权，其出租是指经营性的租赁，而不包含融资租赁。企业持有的闲置土地。在投资性房地产过程中，企业常常持有大量的闲置土地，以便在土地增值后转让获取利润。但是，由于企业只拥有土地的使用权，如果土地在一定时间内不进行开发，那么国家就要收回该公司对于该闲置土地的使用权。已经出租给其他企业或者个人的建筑物。

(二)投资性房地产的界定

在投资性房地产界定的过程中，首先必须严格依据《投资性房地产准则》中关于投资性房地产的概念，其次要对和该项房地产相关联的经济利益是不是已经流入到企业中，第三要看该项房地产的成本是不是能够进行可靠的计量。

二、投资性房地产的会计核算问题财务论文

(一)在投资性房地产转换核算中存在的问题

所谓投资性房地产转换，就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定：在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后，必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值，其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中；当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后，投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价，账面价值大于转换当天的公允价值，那么，其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中，如果账面价值大于公允价值，其差额就记入到资本公积项目之中。

(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题

在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定：在计量过程中按照公允价值模式，对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销，要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础，原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。

(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题

在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定：企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时，应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入到当期损益之中，也就是说收入要计入到奇特业务收入之中，相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。

三、投资性房地产会计核算问题的改进措施财务论文摘要

(一)在投资性房地产转换核算中存在问题的改进措施

在投资性房地产转换核算过程中，同样都是账面价值与公允价值之间的差值，在进行会计核算时后续计量和初始计量却出现了不一致的状况，这样就和会计信息质量的可比性原则相违背。在实际操作中，要想不再发生类似的问题，在完成转换后的当天不管房地产的账面价值和公允价值谁高谁低，存在着多大的差额，都必须按照房地产的实际账面价值计入到该项投资性房地产的成本项目之中；账面价值和公允价值之间存在的差额，要同时计入到该项投资性房地产的公允价值变动项目以及资本公积的项目之中。为了以后更好的对投资性房地产进行转换处理或者和另外的资本公积进行区别，在会计核算过程中，有必要在资本公积项目之下添加变动公积项目，这样就能够准确判断投资性房地产进行转换过程中的价值变化，确保会计信息可比、一致。

(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中问题的改进

当整个房地产行业呈现蒸蒸日上的态势时，如果进行公允价值模式进行计量，对投资性房地产在资产负债表日进行重估的过程中，由于公允价值发生变化而产生的收益也要纳入利润总额，但是，这部分收益并没有产生相应的流量。由于房地产的价值比重特别大，在房地产的发生比较大的波动时，由房地产产生的利润空间就会呈现相当大的变化。这样就使企业操纵利润的空间相对放大，还对企业管理人员在解读财务报表以及企业盈利能力产生重大影响，进而对企业管理层的决策产生影响。正是因为这样，在公允价值发生变化的情况下，投资性房地产账面价值和公允价值间存在的差额应该同时计入到公允价值变动项目以及公允价值变动公积项目之中。这样做尽管会引发资产总额以及所有者的权益总额发生变动，但是这样做更加符合进行长期性的资产价值重估，从而使企业的账面信息更准确、更真实、更可靠。

(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中问题的改进

和其他资产相比较，投资性房地产除了使用用途不相同，并没有什么没有本质上的不同。在持有期间，作为一种特殊的资产形式，投资性房地产和其他的资产核算存在着一定的区别。按照会计信息的重要性原则进行分析，投资性房地产的主要运行方式就是出租，出售、报废和损毁相对较少，并且其出售、报废、损毁在企业的经济活动中不是经常性的活动，因此。其处置的收益就不应当记入到收入之中。另外，在业务方式的比对上，出租和出售、报废、损毁存在着本质上的不同，其中出租是行使让渡资产的使用权，而出售、报废和损毁属于转移所有权或者退出使用。因此，在出售、报废和损毁净损益的处置上要按照哦其他资产相关账务的处理，利得的内容计入营业外的收入，损失的内容计入营业外的支出，这样就吻合了《投资性房地产准则》中关于收入和利得、费用和损失的规定。
总之，随着我国市场经济的不断发展，在投资性房地产的会计核算过程中，还会出现新矛盾新问题，在这种情况下，我们必须认真分析这些新出现的矛盾和问题，将其放在市场经济大环境中进行考量，从而对相关法律法规进行修改，只有这样，才能保证企业的正当权益，才能确保投资性房地产会计核算更加准确，从而不断为企业提供真实、准确的会计信息，为企业制定正确决策服务。
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