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探讨盈亏假设房地产业营业税改增值税的盈亏影响大学生论文(2)

.34778A。

  税前利润为85.47-0.9009A-(1.7436 -0.01189A)-0.1×0.9009A -(25.11792-0.34778A)= 58.60848-0.63132A。会计 毕业论文范文

  营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A= 58.6

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0848-0.63132A,得出A=94.96,即:若A>94.96,营业税改征增值税对房地产公司有利,将增加利润;若A<94.96,营业税改征增值税后对房地产公司不利,将减少利润。

  注:①、66.08-0.71A>0得出A<93.07,即A<93.07,公司产生盈利,A>93.07,公司发生亏损;②、58.60848-0.63132A>0得出A<92.83,即A<92.83,公司产生盈利,A>92.83,公司发生亏损;

  (2)假设5%的营业税改征17%的增值税后,因土地增值税也属增值性税收,所以设营业税改征增值税并停征土地增值税,则房地产公司成本盈利模式如下:

  设房地产业含税销售额为100(即假设改征前后消费者支付的 总额不变),按商品销售行为的17%税率计征增值税,所以房地产业的不含税销售收入=100÷1.17=85.47。   设含税销售成本为A(即假设改征前后开发支出的 总额不变),按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》,建筑业税率为11%,则不含税主营成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。

  设期间费用为开发成本的10%,期间费用为0.09009A。

  销售税金附加(含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加)等于实际缴纳的增值税的12%,即等于(85.47×17%-0.9009A×11%)×12%=1.7436-0.01189A

  税前利润为85.47-0.9009A-(1.7436-0.01189A)-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

  营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A =83.7264-0.9791A,得出A=65.576,即:若A<65.576,营业税改征增值税对房地产公司有利,将增加利润;若A>65.576,营业税改征增值税后对房地产公司不利,将减少利润。

  四、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏影响分析

  (1)根据2011年上市公司财务年报数据,摘录部份上市房地产公司有关房地产开发销售的2011年度财务数据指标如下:会计专业毕业设计范文

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  从表中得出,11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%,

  (2)根据上述数据测算以及房地产公司的财务数据,若单纯将营业税改征17%的增值税,其他税种不变,因行业成本率58.97%<94.96%,房地产公司将增加税收负担,增加税负成本等于(66.08-0.71×58.97)-(58.60848-0.631318×58.97)= 2.83,即房地产公司的税前利润将减少销售收入的2.83%:

  (3)若5%的营业税改征17%的增值税并停征土地增值税,因土地增值税停征等于给予房地产公司的重大税收优惠,按行业平均成本率58.97%计算将减免土地增值税(100-1.3×58.97-5.6) ×0.3=5.32,即将减免销售收入的5.32%税额。依据上述测算数据,税改后房地产公司将综合减少税负成本等于(83.7264-0.979098×58.97)-(66.08 -0.71×58.97)=1.78,即房地产公司的税前利润将增加销售收入的1.78%。

  (4)综上所述,对房地产企业实行5%的营业税改征为17%的增值税,在不考虑其他税种的情况下,将增加房地产企业的税负,从而违背了国家逐步减轻国民(企业)税收负担的指导思想,同时也会增加国家对房地产业调控的复杂性。

  五、房地产业营业税改征增值税的增值税率盈亏平衡点测算

  考虑商品房销售属商品销售行为,所以上述假设营业税改征增值税按17%的增值税率征收。如果为保持房地产业税改前后税负不发生变化,在营业税改征增值税时新设一档增值税率以保持税负不变,那么进行税改前后盈亏平衡点测算如下:

  (一)营业税改征增值税,同时土地增值税还照常征收

  按上述测算基本公式,销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%,设增值税税率为X,则:66.08-0.71×58.97=100÷(1+X) -53.126-[12X÷(1+X)-0.70127] –[0.3×(100-12X)÷(1+X)-20.5088]-5.3126 ,从而0.7×(100 -12X)÷(1+X)-37.2285=24.2113,得出X=12.26%,即当增值税税率设为12.26%时,房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。

  (二)假设营业税改征增值税后,因土地增值税也属增值性税收,所以设营业税改征增值税并停征土地增值税

  按上述测算基本公式,销售成本引用11家上市公司房地产开发

内容回顾-  摘要:随着国家对营业税改征增值税的逐步开展,先从区域和某个行业试点,再逐步推广至其他行业。本文假设房地产业营业税改征增值税,对房地产业的经营及税负影响进行对比分析,运用房地产业一般盈利模式,测算5%的营业《探讨盈亏假设房地产业营业税改增值税的盈亏影响大学生论文(2)》由会计论文网整理提供,转载请保留地址:http://www.328tibet.cn/27896.html
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