怎样写房地产影响因素实证浅析

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摘 要:,房地产市场过热已经不争的事实,表现在房地产市场持续不断的上涨。对于推动房地产市场不断上涨的因素浅析【会计论文】一直是众多专家学者研究的焦点。房地产【会计论文】涉及到广大居民的切身利益,因此研究其市场变化,尤其是变化的影响因素意义特殊。有此,文章了35个大中城市的面板数据,对影响城市房地产的因素了实证浅析【会计论文】,以期研究与探索影响房地产的因素,并浅析【会计论文】结果给出了若干倡议。
会计论文范文词:房地产 实证浅析【会计论文】 面板数据 预期 系
中图分类号:F29

3.3文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2012)01-022-03
一、
,房地产【会计论文】已经我国经济发展中争议,人民群众最多的【会计论文】。究其理由我国房地产的不断攀升,尤其是城镇居民住房的持续上涨。围绕房地产【会计论文】,国内专家学者们意见不一。有三种:(1)我国房地产总体上平稳健康发展阶段。出现了房价幅度的上涨,但理由是旺盛的市场需求,所以房地产市场不泡沫【会计论文】。(2)我国房地产市场着的泡沫成分,崩溃边缘。(3)我国房地产区域性泡沫【会计论文】,如北京、上海、广东西部四川、重庆等地方。房地产【会计论文】,尤其是房地产【会计论文】,关系到广大人民群众的切身利益【会计论文】,也在某种上出我国经济转型期的【会计论文】,所以对房地产的影响因素了浅析【会计论文】与研究。
国外学者和经济学家很早就开始房地产市场的浅析【会计论文】与研究。Fortura和Kushner加拿大1981年30个都市区的数据建立了住宅方程,并住宅与居民平均收入之间较强的正关系。1989年,Mankiw和Weil建立了美国房地产走势预测模型,老龄人口的增长速度下降会导致未来房价大幅下跌。Robert.E.Cannaday等将房屋年龄对于的影响嵌入到时间效应模型当中,运用销售模型来估算房地产指标,用于测算房龄因素的变化。Fernanderz—Kranz和Hon房地产同时具有投资和消费的功能,因此判断房地产上涨论文格式范文异常应同时从投资和消费两研究与讨论。
近年来,大量的研究,房地产与银行信贷密切的关系。Bernanke与Gertler了信贷市场对宏观经济波动的放大作用。基于此点,Bernanke、Gertler和Gilchfist了“金融加速器”模型(BGG模型),将信贷市场摩擦引入宏观经济模型,构成金融加速器的动态宏观经济学模型。KosukeAoki等研究了房价、消费与金融政策之间的作用,建立了房地产信贷市场均衡模型,并金融政策对于房地产消费的影响。政府调控对房地产市场影响的研究也比较多,有:Fischel基于投资最优化理论,政府对房地产市场的调控有可能扩大市场供需缺口,加大房价波动。Lillydahl和Singell基于住宅动力模型系统浅析【会计论文】房地产需求的内在因素,对住房需求的制约稳定房价的上涨。Evans以加利福尼亚州房地产市场为样本,政府房地产市场投资增长的调控造成市场供给受限制,反而加剧房价上涨。Landies也浅析【会计论文】,政府房地产投资和房价上涨的调控作用无效,加强对城市土地的规划和对房地产商的监管更为。
国内在房地产影响因素的研究起步比较晚,这我国早期实行的计划经济体制下的福利分房制度。直至1998年,我国开始实行住房制度革新,市场机制开始发挥作用。因此,我国房地产市场发展历程较短,相应地,我国在房地产影响因素领域的研究比较少。典型的研究成果有:(1)吴建峰我国22个城市的数据研究了住宅、人均国内生产总值、住宅投资指数与人均工资之间的关系。(2)施灿彬影响房地产的因素为地价、投资、需求和政策。(3)吴公墚、龙奋杰单位根检验和协整浅析【会计论文】,自回归滞后模型和误差修正模型研究了我国住宅和人均收入的关系,结果房价与收入之间(1,1)阶协整和长期均衡增长关系。收入对房价两年的滞后关系。(4)洪涛、西宝、高波等人我国35个大中城市2000—2005年的面板数据对房地产泡沫成分测度,区域间房地产联动性,并消费者适应性预期的客观性。(5)郑芷青对广州市住宅时空分布及影响因素作了研究,住宅与地价、城市形态与功能结构、交通及绿化、生活服务设施、物业管理。(6)沈悦、刘洪玉从宏观层面浅析【会计论文】研究了我国14个城市住宅影响因素。(7)武康平等人建立了房地产市场和信贷市场一般均衡模型,浅析【会计论文】房地产与信贷市场双向反馈作用机制。(8)梁云芳、高铁梅从各地区房价波动差异出发,对其波动理由了浅析【会计论文】,论文范文信贷规模对东西部房地产影响都比。
综合看,国内外经济学家和专家学者在研究房地产影响因素,无非是从供给、需求、政策、宏观经济环境等展开。研究范围于某或因素。房地产市场波及面较广,牵涉的范围也,对国民经济的运行又具有举足轻重的地位,所以对房地产影响因素展开较为系统的浅析【会计论文】是必要的。
商品是由市场供给与需求双重作用形成,决定商品供给的因素生产成本、流通成本、生产效率与技术、原供给等因素,决定需求的因素则:收入、消费者偏好、替代品与互补品的论文格式范文、市场预期等因素。房地产体系的构成因素硕士论文如此。决定房地产供给的因素:土地,房屋造价,流通成本生产技术。决定需求的因素:居民收入,消费者偏好(消费及投资、投机),替代品与互补品的市场供给论文格式范文等。当然,影响供给和需求的因素还有,如设施、信贷规模、国际国内政治环境、国际经济环境、国内社会环境、宏观经济论文格式范文、政策制度等,这些因素对供给和需求同时产生影响。
当然,影响房地产的还有其他的因素,诸如产业产品、气候、地形、周期性灾害发生概率、社会治安等因素。总之,房地产【会计论文】涉及面非常广泛。房地产市场中一种交易商品,其自然由市场供给、需求作用而成。影响供给的因素:生产成本、流通成本及生产技术。影响生产成本的因素:土地购置费、拆迁补偿安置费、房屋造价、配套设施安装建设费用及税收。流通成本则了销售成本、广告宣传成本及在流通中风险导致的损失。生产技术则生产建筑效率、建筑质量、设计艺术风格。影响需求的因素则:支付能力、偏好、人口、替代品与互补品论文格式范文。影响支付能力的因素:家庭存量财富、工资收入、就业率。消费偏好则取决于消费动机及可供选择的客观条件。人口因素:城市人口密度、人口结构。替代品与互补品论文格式范文:房屋出租、二手房、物业管理费用、装修费用等。
对供给与需求同时产生作用的因素则:设施条件、信贷总量规模、利率、区位、市场预期、政策、土地存量。值得一提的是,土地存量并仅指政府批准规划建设的城市土地存量,也开发商已经购买开发建设的土地。政府与开发商之间达成的土地购置协议,从某种上来说是一种垄断权的转让。因为我国城镇土地者为,所以地方政府掌握的是城镇土地的规划使用权。地方政府与开发商达成的土地购置协议本质上政府向开发商转让了对土地使用权的垄断。



二、实证浅析【会计论文】及数据处理

在实际操作中,因素的限制,很据,所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量浅析【会计论文】。此文着重选取了城市房地产均价、房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP及城市人均年工资收入六个变量。建立了以城市房地产均价为因变量,以房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP和城市人均年工资收入为自变量的计量浅析【会计论文】模型。,城市房地产均价定义为price,解释变量定义为inv,loan,popdensity,gdp,wage。样本数据选取时间段为1999年至2008年,统计数据来《房地产统计年鉴》,《城市统计年鉴》。使用计量浅析【会计论文】工具为Eviews6.0。
步,F检验,以检验模型论文格式范文固定效应,还是选择混合效应模型。在广义最小二乘法下,得结果如下:
在混合效应回归浅析【会计论文】中,残差值S1为8092468。在个体固定效应回归浅析【会计论文】中S2为52898227。由公式(1):
经过计算,F=2.8498>F(204,105)=

1.39,F值,拒绝原假设,故选择个体固定效应模型。

步,要使用广义最小二乘法对原始数据个体固定效应浅析【会计论文】和随机效应浅析【会计论文】。个体固定效应浅析【会计论文】,如下结果:
这里,做,在使用不price(-1)项的原始数据回归时,DW值正序列性,故在回归时使用了滞后期被解释变量的模型。回归浅析【会计论文】中,解释变量含有滞后一期的被解释变量,所以在个体固定效应模型回归结果中,DW值。因此,使用DW.h值检验,对模型检验。由公式(2):
,bj为price(-1)系数估计量,u^t、u^t-1为回归模型的当期残差及前期残差,ρ^表示残差序列的一阶自系数的估计量。经过计算如下结果:
DW.h=3.22>Z0.025=

1.671

结果,在0.05性下,拒绝price无一阶自的原假设,即price因子一阶自。
同时,在滞后期选择的时候,使用了AIC准则。若干次实验,如下结果:
故而,选择使用了滞后一期被解释变量(price(-1))回归模型。又对原始数据了随机效应检验,结果如下表所示:
下面要要对模型选择,检验回归模型适合随机效应模型,还是属于固定效应模型。使用Hauan检验策略会计专业论文,对模型选择。如下结果:
特点【会计论文范文】值,所以,拒绝随机效应模型,选择固定效应模型,结果如表1所示。从回归结果,拟合优度较高。同时,由回归结果F值,P值非常接近0,总体拟合。
步,了单位根检验。确定了回归模型后,单位根检验,检验回归模型论文格式范文为伪回归。使用ADF检验法对回归模型的残差检验,如下结果:
表4结果,残差序列平稳,不单位根。所以,回归模型所的回归结果不伪回归,回归结果。据此,表1结果,并将据此展开浅析【会计论文】。

三、实证研究结果浅析【会计论文】

从上述回归及检验结果浅析【会计论文】,无论是在截面固定效应模型下,是在时期固定效应模型下,popdensity都表现不,所以排除了城市人口密度对的影响。,经过认真深思和浅析【会计论文】,人口密度之所以不会对城市房地产造成影响,理由为近几年我国人口流动性增加,城市人口密度增加了,城市人口流动性增加,在一定上减少了对房地产的需求。inv变量在截面固定效应模型下,表现不,在时期固定效应下表现。解释为,inv流量和存量调整,在市场交易中影响了市场中房地产商品的供给数量,从而对房地产产生了负作用。即投资增长增加了市场中房地产数量,商品供给增加,导致商品下降,所以其系数表现为负值。在解释变量中,加入了price(-1)变量,理由是在最初回归浅析【会计论文】中,DW.h值表现为一阶自性。同时,也浅析【会计论文】了其理由。房地产持续上涨,从而产生了较旺盛的市场预期,导致投机和投资增加,因此市场需求旺盛,刺激了房地产上涨。loan与price表现为的正关系,即国内贷款规模与房地产非常的正关系,表现在系数,其系数为3.788837,意味着每亿元贷款规模变动3.788837元的房地产均价变化,且t值。,宽松的贷款政策同时刺激了房地产消费需求和投资投机需求,导致市场需求增加,在有限的市场供给下,必定导致房地产上涨。在消费需求和投机投资需求两个因素中,城市人口在短期不会出现变动,故而消费需求较为稳定,不会对房地产的。相反,投机投资需求则会在宽松的贷款环境下,出现非常大的变动,从而会对房地产市场造成的市场,表现为对房地产造成大幅变动。城市gdp是城市经济发展的指标,是城市宏观经济环境变化的综合描述,其变化客观出城市经济发展的未来发展趋势,的市场预期,影响城市投资环境。同时,城市gdp也出城市财富创造能力、城市人口收入及城市发展综合环境。因此,城市gdp变动导致城市环境变化,继而对房地产变动产生影响。人均工资年收入wage与price表现为正关系,这收入增加刺激了城市人口对房地产消费需求和投资投机需求,所以对房地产造成影响。

四、论文范文与倡议

综上所述,房地产影响因素城市GDP、人均年工资收入、房地产投资规模、国内贷款规模及滞后一期的房地产。,国内贷款规模因素对房地产影响最为。另外,滞后一期的因素对房地产影响也非常。基于上述浅析【会计论文】和论文范文,就房地产调控给出若干倡议:

(一)适度制约对房地产行业贷款规模

城市贷款规模对房地产均价的影响,对贷款规模的适度制约,地调控房地产。城市对房地产行业贷款来金融机构发放的贷款,政策性银行和商业性银行的贷款。金融机构调控贷款规模的工具率、贴现率和存款准备金率。政府机构调控贷款规模的工具有行政指令、财政政策和宏观政策引导。利率上调增加了贷款成本,市场投资投机,抑制房地产过度上涨。,也应到利率上调对普通居民消费需求的抑制。因此,应把握利率上调幅度。否则,利率上调幅度过大,就会影响到市场中普通居民对房地产的消费需求。同时,贴现率和存款准备金率间接地影响金融机构对市场投放贷款规模。政府机构行政指令影响市场中微观的经济活动,调控市场秩序。因此,采取行政手段对市场规划指导。也应调控力度,避开对市场经济体制的运行产生负面影响,破坏市场秩序。财政政策是非常的一种工具,增加财政,建设经济适用房和廉租房,增加房地产市场替代品供给,低收入居民正常的消费需求。宏观政策引导则为由政府规划产业政策,确定中长期投资主导方向和发展领域,并允许和社会资本参与,引导社会资本投资资金流向。从短期看,金融机构的政策政府行政指令、财政政策的发挥作用,影响房地产市场。而宏观政策引导则较长期的,市场发挥作用。所以,调控政策将短期手段和长期手段有机地。

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对贷款总体规模的调控是有限度的,若过度缩减房地产市场贷款规模,则会对房地产市场造成的和破坏,影响市场供给,在刚性需求下反而会出现适得其反的局面。

(二)稳定社会预期,构筑合理的市场体系

凯恩斯关于预期的理论阐述,预期对市场具有非常的作用。预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济的决定性影响。凯恩斯将预期分为短期和长期,并短期预期是预期。预期决定厂商现在产量和就业量。长期预期则是指资本的流动偏好,投资者会在持有货币或投资债券之间选择。这里浅析【会计论文】短期预期。不稳定的房地产市场预期,会同时影响供给和需求。表现在:的持续上涨,会造成的未来上涨预期,短期内将刺激消费需求和投机投资需求的过快增长。消费需求的增长表现为居民消费需求及未来消费需求的增长。消费需求属于合理的消费需求,而未来消费需求则近似于投资需求,属于不合理的消费需求。大量的为未来消费需求而的消费会未来房地产市场萎缩,影响市场持续健康发展。同时,短期内上涨预期会导致房地产市场在未来一段时期的加速上涨。理由是房地产市场中厂商的赢利动机的通货膨胀预期。厂商会因为的上涨预期,而限制性地开发其已经拥有的开发资源,缩减市场供给,以期在未来时期牟取更多的利益。现象表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源,分阶段地放缓开发力度,并囤积现房,限制性地向市场投放产品,主观造成房地产市场供论文格式范文求的局面,致使市场加速上涨。
如上所述,稳定预期,制约通货膨胀,构筑合理的社会体系意义重大。合理的社会体系是指社会生产的产品之间良好的互动关系,并且市场论文格式范文过分偏离其社会价值。,房地产市场形成机制尚不成熟,并市场化,并真实出产品的社会价值。其的在很大上取决于厂商的主观。表现在:情况下,在同一城市,同等的区位,相近的建筑环境下,差别迥异。另外,,合理的体系是建立在完善的参照系之上的。参照体系确保产品不会过度偏离合理的体系。参照体系的构筑,参照行业利润率、资本产出率等客观指标。

(三)抑制市场投机,制约房地产市场投资需求

市场投机与投资会导致需求过旺,在供给有限的情况下,推动商品上涨。同时,高收入者拥有较雄厚的社会资本财富,在市场环境下,自由房地产市场,其雄厚的资本实力大量抢占有限的房源,以达到投资和投机目的,因此阻碍了低收入者为居住使用的购房,侵害了普通消费居民的购房权益。因此,应采取措施制止高收入者的“插队”,保障低收入者的购房权益。,实行的二套房、限购令等政策是适合我国稳定房地产市场的非常必要的一项措施,地维护了广大普通居民的消费权益。,这些政策的执行缺乏相应的,因此建立全国性的家庭住房数据联网动态信息系统是非常必要的。短期内够迅速建立发挥作用,从长远来看,数据库的建设意义重大。它将为稳定房地产市场,保障广大普通居民和后世人群的切身利益发挥会计论文范文性作用,也必将推动会计论文范文房地产市场在长期内持续健康地发展。

(四)推动会计论文范文城市土地资源合理,避开资源

城市土地是非常有限的,而城市又是人口集地区。同时,城市又是工业、商业、交通运输等产业地。因此,要处理好生产、生活用地之间的关系,做好城市土地规划工作。我国一些沿海城市和中西部城市已经出现了城市工业向城市迁移的情况。城市工业向外迁移有助于缓解城市土地紧张的局面,避开城市环境污染,同时又为工业企业降低生产成本。可是,,城市工业向外迁移导致生产,不利于发挥产业规模集群效应。同时,工业外迁暂时解决了城市环境污染,缓解了城市土地紧张的局面,,工业外迁必定导致生产,继而造成污染,污染面扩大,不利于治理。因此,倡议合理规划城市土地,居民向城市迁移,而将城市土地用于工业及商业发展。另外,房地产市场开发应以社会绝大普通居民消费需求为导向,尽量中低收入者的消费需求,减少高档产品的开发,别墅群、小高层及花园洋房等奢侈品,避开城市土地的。
文献:

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10.张超,金明哲.房地产经济近况会计毕业论文范文及深思.2009
(作者简介:西南财经大学产业经济研究所博士生 四川成都 610000)
(责编:贾伟)

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