会计房地产行业税收管理及筹划

:浅析【会计论文】了房地产企业税收管理及房地产企业涉及的税种，并土地增值税、企业所得税和营业税的税收筹划。
会计论文范文词:房地产企业财务管理税收筹划
税收筹划是指在遵循税法及税法意图的下，对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能涉税收益，整体上纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。

一、 房地产企业的税收管理

房地产税收是和地方政府财政收入的组成部份。近年来，房地产业发展迅速，拉动经济发展的力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也了税务部门的和难点。其范围广、税费项目繁多、课税、税负不公、收入且隐蔽性强，给税收征管了的困难。
房地产行业的税收管理要有多的支持，地税机关要建立控管网络，严密的监控房地产行业的税源动态。要加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。对土地使用权的、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个会计论文范文论文格式范文要有十足的把握，房地产开发企业的涉税要全面掌握，建立成电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时的新情况、新【会计论文】。要将房地产转让方房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将的房地产交易信息传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将有关税收管理中的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。 在操作中，以契税征管为契机，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的会计论文范文论文格式范文，再征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，信息的互通共享。凡不持税务部门的和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要契税征管中的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收管理，提高税收的管理质量和效率。 在对房地产行业税收一体化管理的同时，要坚持“以人为本”，加强税务人员对该行业政策的学习，有性的开展税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握该行业的政策法规、会计制度，硕士论文整个房地产开发交易的全，税管员的业务素质不断提高，才适用新形势发展的要求。

二、房地产企业税收筹划对策会计毕业论文

(一)土地增值税的筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物附着物，并收入的单位和个人，就其转让房地产所的增值额征收的一种税。它的是：土地增值税的税率特点及有关优惠政策，合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。土地增值税是对房地产企业收益影响的税种，而土地增值税在建造的普通标准住宅增值率不超过20%的情况下免征。因此，企业增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。一般而言，运用办法土地增值税的筹划：

1、土地增值税的起征点筹划

是指纳税人在建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。
(1)，纳税人想土地增值税起征点的照顾，就列方式来免征。如，假定房地产企业已经建成了一批普通标准住宅房预售出，此时除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，假设销售这批房的为X，因此，相应的销售税金及附加为：
Ｘ5％*（1＋7％＋3％）＝

5.5％Ｘ

公式中：5％——营业税
7％——城市维护建设税
3％——教育费附加
此时，全部允许扣除项目的金额为：
100＋

5.5％Ｘ

起征点的规定，该房地产企业享受的起征点最高售价即为：
Ｘ＝（1＋20%）×（100＋

5.5％Ｘ）

从方程的最高售价为128.48，
因此，允许扣除项目金额为：（100＋

5.5％×128.48）=107.07。

(2)，该房地产企业想更大的收益，就要采取提高销售的方式，这时的增值率就会高于20%，这时企业就应遵循 “增值率”在50％，税率为30％的规定。假设该房地产企业将销售提高Y，即总的售价即为（128.48＋Ｙ）。此时，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额就应提高

5.5％Ｙ。此时：

允许扣除项目的金额为＝107.07＋

5.5％Ｙ

增值额＝128.48＋Ｙ－（107.07＋

5.5％Ｙ）

＝9

4.5％Ｙ＋21.41

因此，企业应纳土地增值税为：
30％×（94.5％Ｙ＋2

1.41）

房地产企业提高售价来增加收益时，在突破起征点而增加了税收时，所提高的售价Y就应＞30％×（94.5％Ｙ＋2

1.4） Ｙ＞8.96

论文范文，房地产企业提高销售更大的收益，销售就应高于（128.48＋8.96），即13

7.44。

两个举例浅析【会计论文】，房地产企业在销售中，即定在除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，将销售定为128.48时，即为享受起征点的最高价位，这时即能最大收益，也能享受免征照顾。将售价定为小于128.48时，只能享受免征照顾，但并使企业最大收益，此时，房地产企业更高的收益，就应使销售高于137.44。但企业在提高销售的同时，还应考虑到因提高所的销售额度下降的负面影响。否则，得不偿失，的收益可能以弥补提高所的税收负担。
节税筹划的目的是企业的税负达到最低，但必须是在熟知并能灵活掌握和运用税收优惠政策的下，并在合理合法的下保证企业的各项活动都能顺利运行情况下。

2、对个人转让房地产的纳税筹划

《土地增值税暂行条例细则》规定，当因个人的工作调动或因要改善居住条件而预将的房产转让出去时，需向税务机关申报批准。规定，对于居住在5年（5年）的，免予缴纳土地增值税；对居住不3年（3年）不到5年的，减半缴纳土地增值税。因此，当个人转让其自用住房时，应考虑因素，个人的纳税筹划。在实际操作中，土地增值税以有关转让房地产合同的签订日期为其纳税义务发生时间。当个人纳税人欲居住的时间期限土地增值税的纳税筹划时，也应以签订有关转让合同的签订日期其居住的截止日期。

(二)企业所得税的筹划

1、迟延纳税的筹划

房地产企业可能推迟项目完工的时间来迟延纳税的时间，这样使企业的在缓解资金压力的同时，也达到了税收筹划的效果。但条件时企业必须在合法的情况下才能达到迟延纳税的目的。

2、税法规定的税前扣除项目

对于税法规定税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更的是为员工谋了福利，于留住人才，增加企业的竞争力。

(三)营业税的筹划

1、合理拆分业务，剥离价外费用

房地产企业在销售房产的中，同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等费用。因此，房地产企业在销售房产的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，达到降低税负的目的。

2、将房屋的装潢、装饰设备安装费用单独签订合同

房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的中，纳税人将销售房屋的分解成销售房屋与装修房屋两项，签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
文献:
王虹，陈立.纳税筹划[M].北京:清华大学出版社,2006
张卓,王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术，2007
[3]马圣君.房地产企业土地增值税筹划浅析【会计论文】[J].金融管理,2008
[4]刘月新.房地产税收筹划的探讨[J].财经界:学术版,2009
[5]危素玉.土地增值税的税收筹划[J].西安财经学院学报,2004
[6]张春喜.“三招”帮你减轻土地增值税[J].财政与税务,2003